“滬六條”引爆地產(chǎn)板塊，15年樓市“限購(gòu)令”逐步淡出

　　作者：馬一凡 ▪ 鄭娜 

　　伴隨上海發(fā)布限購(gòu)“松綁”等樓市新政，包含萬(wàn)科A(000002.SZ)在內(nèi)的房地產(chǎn)上市公司8月25日集體飄紅。

　　上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等六部門(mén)當(dāng)天聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》(下稱(chēng)“滬六條”)，涉及住房限購(gòu)、公積金、住房信貸、住房稅收等六項(xiàng)調(diào)整。新政自2025年8月26日起施行。

　　一周前(8月18日)召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議要求，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，2010年出臺(tái)的樓市限購(gòu)令正在逐步淡出，但無(wú)論是北京還是上海，對(duì)居民購(gòu)房資格仍有一定的社保要求，說(shuō)明當(dāng)前政策依然服務(wù)于在當(dāng)?shù)毓ぷ骷熬幼∩�活群體的合理購(gòu)房需求。

　　截至目前，四個(gè)一線城市中，廣州已全面取消限購(gòu)，北京、上海、深圳也都在不斷對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行松綁。接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪的不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，有了新政的加持，樓市“金九銀十”成色可期。

　　單身人士購(gòu)房資格等同于家庭

　　“滬六條”的出臺(tái)，對(duì)單身人士購(gòu)房，以及居民在外環(huán)外購(gòu)房等場(chǎng)景將有促進(jìn)作用。

　　首先，限購(gòu)政策調(diào)整方面，“滬六條”明確，上海戶籍居民家庭、在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非滬籍居民家庭，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)；成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。

　　滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，雖然在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)，但在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購(gòu)房之日前在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房。

　　住房公積金政策也進(jìn)一步優(yōu)化�！皽�六條”提高了個(gè)人住房公積金的貸款額度。對(duì)繳存人購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元；二套最高貸款額度從130萬(wàn)元提高至149.5萬(wàn)元。

　　值得關(guān)注的是，此次政策明確支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款。購(gòu)買(mǎi)上海市新建預(yù)售商品住房的繳存人，可以按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗�積金支付購(gòu)房首付款。

　　商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制也進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整�！皽�六條”明確優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。居民購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)有望進(jìn)一步減輕。

　　個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策也將進(jìn)行相應(yīng)完善�！皽�六條”規(guī)定，對(duì)符合條件的非滬籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購(gòu)買(mǎi)的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

　　深圳進(jìn)一步跟進(jìn)概率增加

　　除上海以外，四個(gè)一線城市中，廣州已全面取消限購(gòu)，北京、深圳也在不斷對(duì)原有限購(gòu)政策進(jìn)行優(yōu)化。

　　去年9月，廣州印發(fā)《關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》明確，廣州戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。今年6月，廣州市商務(wù)局發(fā)布關(guān)于公開(kāi)征求《廣州市提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案(征求意見(jiàn)稿)》意見(jiàn)的通知，其中提及，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率。

　　同樣是在去年9月，深圳優(yōu)化了分區(qū)限購(gòu)政策，深圳戶籍家庭在非核心區(qū)域可再購(gòu)一套房，非深圳戶籍家庭在非核心區(qū)購(gòu)房則取消了社�；騻�(gè)稅年限要求，這意味著深圳的非核心區(qū)已經(jīng)徹底解除了限購(gòu)。

　　今年8月8日，北京出臺(tái)樓市新政明確，符合條件家庭在五環(huán)外不再限制購(gòu)房套數(shù)。這里符合條件的家庭指的是京籍居民家庭或在北京連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭。此外，北京樓市新政還加大了住房公積金對(duì)購(gòu)房的支持力度。

　　中指研究院認(rèn)為，上海此次出臺(tái)樓市新政，是對(duì)北京落地政策的呼應(yīng)。符合條件家庭外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，與北京政策基本一致；優(yōu)化多項(xiàng)公積金政策，優(yōu)化思路也與北京相似。不過(guò)，上海還進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，完善房產(chǎn)稅政策，整體力度較北京略大，政策范圍更廣。

　　房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞認(rèn)為，繼月初北京調(diào)整樓市政策之后，上海此番政策調(diào)整，整體符合市場(chǎng)預(yù)期，但力度相對(duì)北京又超出預(yù)期，對(duì)緩解當(dāng)前外環(huán)外市場(chǎng)成交壓力作用重大。

　　嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，目前北京和上海的限購(gòu)政策，用通俗的話來(lái)說(shuō)，就是“本地人買(mǎi)郊區(qū)房不限套數(shù)，外地人在郊區(qū)買(mǎi)房，北京要兩年社保，上海只需一年社保，也不限套數(shù)”。

　　中指研究院表示，隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期內(nèi)深圳進(jìn)一步跟進(jìn)的概率增強(qiáng)，有助于提振市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)“止跌回穩(wěn)”。

　　15年“限購(gòu)令”正逐步淡出

　　樓市“限購(gòu)令”的歷史，要追溯到15年前。

　　2010年4月30日，北京出臺(tái)《貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》，提出同一購(gòu)房家庭只能在北京新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。這是全國(guó)首個(gè)住房“限購(gòu)令”。

　　上海則于2010年10月7日出臺(tái)“滬十二條”，在上海住宅市場(chǎng)發(fā)展史中首次提出“暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)的政策”，規(guī)定上海及外省市居民家庭只能在上海新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)。

　　此后，隨著樓市情況的不斷變化，限購(gòu)政策也一直在調(diào)整中，比如：2011年規(guī)定上海戶籍家庭限購(gòu)2套房；2012年，非滬籍單身人士限制購(gòu)房；從2011年到2016年，非滬籍家庭購(gòu)房的社保要求從1年、2年升至5年；從2019年起，在臨港新片區(qū)、金山區(qū)、五大新城等區(qū)域，逐步降低了對(duì)單身人士和非滬籍家庭的限購(gòu)要求。

　　去年起，從中央到地方，樓市寬松政策密集加碼，多個(gè)核心二線城市如南京、杭州、珠海、天津等紛紛全面取消限購(gòu)，一線城市廣州也宣布在全市范圍內(nèi)不再限制購(gòu)房套數(shù)。至此，樓市“限購(gòu)令”逐步淡出歷史舞臺(tái)。

　　到去年10月底，僅北京、上海、深圳和海南等部分地區(qū)仍然實(shí)施限購(gòu)。目前，這四地仍未徹底解除限購(gòu)，但北京和上海相繼出臺(tái)新政繼續(xù)放松限購(gòu)，證明政策仍在不斷優(yōu)化中。

　　萬(wàn)科A帶領(lǐng)地產(chǎn)股“反攻”

　　隨著“滬六條”的發(fā)布，A、H股房地產(chǎn)板塊8月25日迎來(lái)普漲。

　　截至當(dāng)日收盤(pán)，A股方面，萬(wàn)通發(fā)展(600246.SH)漲停，萬(wàn)科A(000002.SZ)、深深房A(000029.SZ)漲幅超9%，榮盛發(fā)展(002146.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)漲超6%，綠地控股(600606.SH)、保利發(fā)展(600048.SH)、華發(fā)股份(600325.SH)漲幅超4%。

　　港股方面，萬(wàn)科企業(yè)(02202.HK)漲幅為9.86%，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)上漲超6%，龍湖集團(tuán)(00960.HK)、新世界發(fā)展(00017.HK)升逾5%，富力地產(chǎn)(02777.HK)、越秀地產(chǎn)(00123.HK)等漲幅均突破4%。

　　接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，7月份以來(lái)北京新房、二手房市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象，本次政策落地將進(jìn)一步提振市場(chǎng)預(yù)期，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度好轉(zhuǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　與此同時(shí)，市場(chǎng)也在預(yù)期其他城市會(huì)跟進(jìn)落地更多房地產(chǎn)支持政策。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，8月18日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議進(jìn)一步明確了“止跌回穩(wěn)”依然是房地產(chǎn)的政策目標(biāo)，同時(shí)要求“系統(tǒng)清理消費(fèi)領(lǐng)域限制性措施”，這表明，住房消費(fèi)的限制性措施未來(lái)有望進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化。“預(yù)計(jì)中央層面也存在政策進(jìn)一步發(fā)力空間，新一輪支持政策有望開(kāi)啟�！�

　　從公司基本面來(lái)看，萬(wàn)科8月22日發(fā)布的最新財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1053.2億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損119.5億元。對(duì)于外界極其關(guān)注的償債問(wèn)題，萬(wàn)科披露，截至報(bào)告披露日，該公司已順利完成243.9億元公開(kāi)債務(wù)償還，2027年之前已無(wú)境外公開(kāi)債到期。

　　與此同時(shí)，萬(wàn)科在今年上半年新增融資和再融資249億元，另有來(lái)自第一大股東深鐵集團(tuán)提供的流動(dòng)性支持，截至目前已累計(jì)提供238.8億元的股東借款。萬(wàn)科表示，目前正在穩(wěn)步推進(jìn)改革化險(xiǎn)工作，逐步消化風(fēng)險(xiǎn)。

　　華泰證券研報(bào)指出，萬(wàn)科在2027年之前已無(wú)境外公開(kāi)債到期，境內(nèi)債合計(jì)規(guī)模約264億元，其中2025年下半年到期規(guī)模約77億元，今年的償債高峰已經(jīng)安全過(guò)半，在政策以及國(guó)資助力下，有望平穩(wěn)過(guò)渡。