中新經(jīng)緯8月22日電 題：“調(diào)規(guī)再出讓”破解供需錯配

　　作者 曹晶晶 中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理

　　今年以來，核心城市土地市場保持較高熱度。一季度，北京、杭州、成都等城市地價屢創(chuàng)新高，二季度，多地拍出高溢價地塊。進入下半年，房企繼續(xù)在核心城市積極擴充土地儲備，7月上海、深圳、蘇州、南京等地均刷新城市或區(qū)域地價紀(jì)錄。與此同時，市場出現(xiàn)部分“調(diào)規(guī)再出讓”地塊，政府通過降低容積率、降低商業(yè)比例等方式提升土地價值，獲得市場認(rèn)可。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年截至8月17日，300城土地出讓金同比增長23.3%。從各線城市表現(xiàn)來看，一、二線城市加大核心區(qū)地塊供應(yīng)，雖然推出面積整體同比下降，但成交面積和土地出讓金同比均增長，其中土地出讓金同比增幅均超30%，一線城市增幅超40%。溢價率方面，一、二線城市住宅用地平均溢價率均在10%以上，顯著高于三、四線城市。

　　此外，多地流拍及收儲地塊通過“調(diào)規(guī)”實現(xiàn)再出讓，獲市場認(rèn)可。地塊“調(diào)規(guī)”主要通過降低容積率、減少商業(yè)比例、放寬計容規(guī)則等方式增加項目價值。目前土地“調(diào)規(guī)再出讓”主要分為兩類：一類是地塊此前遭遇“流拍”，通過調(diào)規(guī)可以增加地塊吸引力，使其順利出讓。另一類主要是收儲地塊，今年以來多地專項債收購存量閑置土地取得一定進展，政府收回地塊預(yù)計將通過調(diào)規(guī)后重新進入市場。根據(jù)“收回收購的土地原則上當(dāng)年不再用于房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)”的政策要求，多數(shù)收儲地塊預(yù)計將在未來幾年逐步入市。

　　土地調(diào)規(guī)可解決“商辦過剩、住宅錯配”的結(jié)構(gòu)性失衡，也可降低房企開發(fā)強度、減輕資金壓力，有助于穩(wěn)定市場。政策端來看，中央層面已將“盤活存量土地和商辦用房”作為房地產(chǎn)重要政策方向，自然資源部明確允許“依法調(diào)整規(guī)劃條件”，為政策執(zhí)行提供操作指南。市場端來看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7月末重點50城新房可售庫存出清周期仍在20個月左右，市場仍面臨一定去化壓力，與此同時，“好房子”項目普遍實現(xiàn)較好去化，表明改善性住房需求仍有空間，地塊通過適當(dāng)調(diào)規(guī)可以更加適應(yīng)當(dāng)下購房需求趨勢，有助于推動市場持續(xù)企穩(wěn)向好。(中新經(jīng)緯APP)

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