樓市持續(xù)深度調(diào)整：多地優(yōu)化調(diào)控措施

　　在樓市的傳統(tǒng)淡季，新一輪優(yōu)化政策正在密集出臺(tái)。

　　8月15日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整有關(guān)調(diào)控政策的通知》，推出四大類共九項(xiàng)穩(wěn)樓市政策。新政取消了普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)多孩家庭、引進(jìn)人才給予相關(guān)優(yōu)惠，新政還支持盤活存量房地產(chǎn)用地和用房。

　　兩天前，湖南長(zhǎng)沙縣推出包括提高公積金貸款額度、允許分期繳納土地出讓價(jià)款、支持國(guó)企和社會(huì)資本收購(gòu)商品房、落實(shí)七天無(wú)理由退訂機(jī)制等在內(nèi)的多項(xiàng)樓市調(diào)控措施。

　　福州市也在當(dāng)天推出16條政策，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

　　除上述地區(qū)外，今年8月以來(lái)，北京、蘇州、合肥、東莞等多個(gè)城市也出臺(tái)了穩(wěn)樓市政策，內(nèi)容涵蓋松綁限購(gòu)措施、優(yōu)化公積金政策等方面。

　　這些措施正在成為托舉樓市的新動(dòng)力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1~7月，全國(guó)商品房銷售面積、銷售額繼續(xù)下降，其他相關(guān)數(shù)據(jù)也表現(xiàn)平淡。

　　分析人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)在筑底轉(zhuǎn)型過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)反復(fù)，但止跌回穩(wěn)的基本面并未改變。調(diào)控政策轉(zhuǎn)向修復(fù)基本面，將有助于房?jī)r(jià)中短期內(nèi)止跌回穩(wěn)。

　　供需兩端同時(shí)發(fā)力

　　2025年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)出震蕩調(diào)整的走勢(shì)。在上一輪政策利好的推動(dòng)下，“小陽(yáng)春”在今年3月和4月如期而至。

　　但隨著前期市場(chǎng)需求的消化，以及傳統(tǒng)淡季到來(lái)，市場(chǎng)在年中出現(xiàn)一定降溫。與此同時(shí)，各界也呼吁政策端繼續(xù)發(fā)力，進(jìn)一步夯實(shí)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

　　政策發(fā)力的信號(hào)在7月陸續(xù)釋放。

　　7月14日至15日，時(shí)隔近十年后，中央城市工作會(huì)議再度舉行。會(huì)議對(duì)我國(guó)城市發(fā)展階段做出重要定調(diào)，即“從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”。同時(shí)指出，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造�！�

　　分析人士指出，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的表述，延續(xù)了房地產(chǎn)調(diào)控的政策主線。

　　7月30日召開的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開展城市更新。

　　8月8日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》指出，京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。新政還在全市范圍內(nèi)優(yōu)化公積金政策。

　　這是時(shí)隔10個(gè)月后，北京再度對(duì)樓市政策進(jìn)行大幅優(yōu)化。

　　北京是當(dāng)前樓市政策門檻最高的城市，對(duì)樓市政策的優(yōu)化一直遵循“穩(wěn)步走”的節(jié)奏。此次北京調(diào)整五環(huán)外限購(gòu)政策，并優(yōu)化公積金政策，釋放出的信號(hào)意義不言而喻。

　　此后，東莞、蘇州、合肥也陸續(xù)釋放政策利好。至本月15日海南省發(fā)布樓市新政，短短不到10天內(nèi)，至少已有8個(gè)地區(qū)出臺(tái)了穩(wěn)樓市措施。

　　值得注意的是，與上一輪以提振消費(fèi)為抓手的政策調(diào)控略有不同，本輪穩(wěn)樓市政策不僅包含對(duì)需求端的支持，還有對(duì)供給側(cè)的利好。

　　根據(jù)東莞市住建局8月11日出臺(tái)的文件，東莞將在全市范圍內(nèi)征集條件合適的商品房用作保障性住房，優(yōu)先考慮債務(wù)即將到期而無(wú)力償還的房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存商品房。

　　福州市則發(fā)布了一份名為《關(guān)于支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的若干措施》的文件，從精簡(jiǎn)規(guī)劃建設(shè)審批、優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則、優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃管理、優(yōu)化項(xiàng)目驗(yàn)收機(jī)制和支持項(xiàng)目預(yù)售回款等五個(gè)方面，提出16條支持政策。

　　止跌回穩(wěn)趨勢(shì)未改

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1~7月，全國(guó)新建商品房銷售面積5.16億平方米，同比下降4.0%；新建商品房銷售額4.96萬(wàn)億元，同比下降6.5%。兩者降幅均比上半年有所擴(kuò)大。

　　同期，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋開竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等指標(biāo)繼續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。

　　房?jī)r(jià)方面，7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)仍以下降為主，但不同城市表現(xiàn)有所差異。

　　無(wú)論新房還是二手房，一線城市的降幅均低于二三線城市。其中，近期市場(chǎng)交易連續(xù)保持較高水平的上海，房?jī)r(jià)也走出了獨(dú)立行情。7月上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅位居70大中城市之首。近5個(gè)月來(lái)，上海新房?jī)r(jià)格有4個(gè)月處于領(lǐng)漲狀態(tài)。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，上海新房?jī)r(jià)格逆勢(shì)上漲，漲幅多次領(lǐng)跑，主要得益于高端改善型需求集中釋放。

　　就整體市場(chǎng)變化而言，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年進(jìn)入5月份以后，由于前期需求釋放充分，且存在部分需求超前釋放的情況，加上政策空間收窄，及傳統(tǒng)淡季下學(xué)區(qū)、返城、婚房等需求減退，市場(chǎng)進(jìn)入到下行的態(tài)勢(shì)中。

　　但他同時(shí)指出，受多重因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在筑底轉(zhuǎn)型過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)反復(fù)。但總體來(lái)看，止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)并未改變。

　　他表示，第一，自去年以來(lái)，新房和二手房的價(jià)格同比降幅均有所收窄，探底態(tài)勢(shì)明顯；第二，新房銷售面積跌幅也已降至10%以內(nèi)，考慮到改善、城鎮(zhèn)化等帶來(lái)的需求，繼續(xù)大幅下探的可能性不大；第三，調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向修復(fù)基本面，包括對(duì)生育、教育等方面的扶持，兜底就業(yè)保障、離退休保障等，從而修復(fù)住房消費(fèi)的內(nèi)生動(dòng)力，這是中短期內(nèi)房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵。

　　近期出臺(tái)的一系列穩(wěn)樓市政策，有望對(duì)樓市信心帶來(lái)提振。

　　以北京為例，根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，新政出臺(tái)后的首個(gè)周末，市場(chǎng)活躍度便明顯提升，部分位于五環(huán)外的新房項(xiàng)目，咨詢量和到訪量都大幅增加。分析人士指出，盡管政策效果需要時(shí)間顯現(xiàn)，但這仍不失為短期的積極信號(hào)。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，北京樓市新政的信號(hào)意義將繼續(xù)釋放，包括上海、深圳在內(nèi)的城市均有望跟進(jìn)。當(dāng)前，推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)仍是政策核心目標(biāo)，短期政策預(yù)計(jì)將繼續(xù)聚焦城中村和危舊房改造、專項(xiàng)債收儲(chǔ)等已出臺(tái)政策的有效落實(shí)。同時(shí)，下半年降息仍有一定空間。

　　對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)，她表示，7~8月為市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，但核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍保持較高熱度，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市后有望繼續(xù)對(duì)市場(chǎng)形成支撐。下半年核心城市在政策改善及較強(qiáng)基本面支撐下有望保持一定韌性，但城市和區(qū)域間分化行情預(yù)計(jì)將延續(xù)。

　　(作者：張敏)