新政拉動效應(yīng)明顯 北京五環(huán)外住房交易活躍度提升

　　證券時報記者 張達(dá)

　　8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，自2025年8月9日起施行。《通知》明確，符合北京市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房(含新建商品住房和二手住房)不限套數(shù)。

　　新政后首個周末，北京樓市反應(yīng)情況如何？記者從多個北京五環(huán)外新房項目售樓處了解到，周末兩天看房人數(shù)明顯增加，某項目9日首次啟動認(rèn)籌，當(dāng)天認(rèn)籌了50多套，半夜12點還有客戶訂房。業(yè)內(nèi)人士對記者表示，新政的拉動效應(yīng)非常明顯，五環(huán)內(nèi)外在售項目到訪量都有所增加，預(yù)計北京五環(huán)外新房市場有望迎來銷售高峰。

　　8月10日上午，記者來到北京東五環(huán)外通州區(qū)某新房項目售樓處，項目沙盤前圍著不少客戶在聽銷售顧問介紹情況，休息區(qū)基本坐滿，樣板間里時不時擠著三四組客戶，其間還有成交客戶砸金蛋，據(jù)了解，到中午已經(jīng)接待了70多組客戶。

　　負(fù)責(zé)接待記者的銷售顧問李先生說，北京五環(huán)外取消限購套數(shù)，二套房公積金貸款最高額度提升到100萬元，這明顯增強(qiáng)了購房者買房的動力，周六周日來售樓處的客戶量和成交量明顯增加，周六晚上12點還有客戶訂房。

　　據(jù)李先生介紹，該項目主力戶型69平方米—124平方米，西區(qū)7月20日開盤540套，已售400余套，均價6萬—6.3萬元/平方米，得房率92%—93%，新政實施首日(周六)又加推了44套房；項目東區(qū)即將開盤，周六啟動認(rèn)籌，當(dāng)天認(rèn)籌超50套，會根據(jù)付款方式有一定折扣。

　　在北京東南五環(huán)外亦莊開發(fā)區(qū)某新房項目展示中心，記者也看到不少看房客戶。據(jù)銷售顧問介紹，周六來看房的人更多些。該項目二期是6月29日開盤的，現(xiàn)在又加推了兩棟樓，戶型最小的98平方米，最大的177平方米，均價6.1萬—6.2萬元/平方米，與去年5月開盤的一期相比，二期項目得房率提高了，以改善客戶為主。

　　而位于北京北五環(huán)外昌平區(qū)的某新房項目售樓處，在周末還推出了復(fù)訪客戶可參與抽獎的活動，周末看房客戶多到需要排號等待銷售人員接待。一位銷售顧問稱，該項目周末看房客戶一直挺多，新政后人更多了，一天能有300組。

　　對于新政后首個周末的市場情況，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對記者表示，從合碩代理項目的客戶到訪量來看，新政的拉動效應(yīng)非常明顯，五環(huán)內(nèi)外在售項目到訪量都有所增加，根據(jù)項目地段位置、產(chǎn)品情況、總價高低的不同，到訪客戶比此前周末增加比例在40%到200%之間。但從真正轉(zhuǎn)化到認(rèn)購的表現(xiàn)來看，更多的還是以之前就來項目看過、一直處于觀望猶豫的這類客戶為主，總的認(rèn)購增加量基本上在20%—30%，而新增到訪的客戶們其實還在選擇的過程中，沒有那么快就確定自己要選擇哪個項目去置業(yè)，所以這類客戶的轉(zhuǎn)化周期還會比較長。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則預(yù)計，北京五環(huán)外新房市場有望迎來銷售高峰。一方面，五環(huán)外不限制購房套數(shù)將吸引更多符合條件的購房者關(guān)注五環(huán)外的新房項目，增加市場需求。另一方面，對于開發(fā)商而言，新政是個積極信號，將促使其加快項目建設(shè)和推盤節(jié)奏。此外，二手房市場同樣會受到推動，更多房源將進(jìn)入市場流通，交易活躍度有望提升。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，放開符合條件的家庭在五環(huán)外購房套數(shù)限制，讓有能力、有意愿、有需要的居民家庭進(jìn)入市場，在促進(jìn)市場修復(fù)的同時，也可以更好地支持職住平衡，此外對于想賣出五環(huán)外二手房進(jìn)行置換的群體也帶來了新的機(jī)會，促進(jìn)這部分改善需求釋放。

　　克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉也表示，近年來北京五環(huán)外新房供應(yīng)集中，且未來仍為供地主力，限購調(diào)整后，部分高庫存板塊去化壓力將有所緩解。2024年5月政策調(diào)整后的數(shù)據(jù)顯示，五環(huán)外二手房成交量同比增長33%，預(yù)計此次調(diào)整之后約80%的新房項目將直接受益，尤其是改善型項目。而新政疊加公積金政策優(yōu)化，二套房公積金貸款最高額度從60萬元提至100萬元，首付比例統(tǒng)一為30%，顯著降低改善型家庭的資金壓力，刺激需求進(jìn)一步釋放。