限購(gòu)調(diào)整為何以“五環(huán)”為界？四個(gè)角度解讀北京樓市新政

　　8月8日晚，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，自2025年8月9日起施行。

　　《通知》從限購(gòu)政策、公積金政策兩個(gè)方面對(duì)樓市政策進(jìn)行優(yōu)化。其中最受關(guān)注的在于，京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。

　　這是時(shí)隔10個(gè)月后，北京再度對(duì)樓市政策進(jìn)行大幅度優(yōu)化調(diào)整，其內(nèi)容和意義均值得關(guān)注。

　　符合條件家庭五環(huán)外不再限購(gòu)

　　此次北京樓市政策優(yōu)化，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。

　　其一是限購(gòu)政策的進(jìn)一步松綁。《通知》明確，符合北京市商品住房購(gòu)買條件的居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房(含新建商品住房和二手住房)不限套數(shù)。即：京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。

　　同時(shí)，對(duì)成年單身人士在北京市購(gòu)買商品住房的，按照居民家庭執(zhí)行限購(gòu)政策。

　　值得注意的是，居民家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的政策不變，京籍居民家庭五環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套，在北京市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非京籍居民家庭五環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套。

　　其二是加大住房公積金支持力度。

　　1、住房公積金個(gè)人住房貸款(以下簡(jiǎn)稱“公積金貸款”)借款申請(qǐng)人(含共同申請(qǐng)人)在本市無住房，且全國(guó)范圍內(nèi)無公積金貸款(含住房公積金政策性貼息貸款)或使用過1次公積金貸款并已結(jié)清的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

　　2、借款申請(qǐng)人使用公積金貸款購(gòu)買二套住房的，最高貸款額度為100萬元，最低首付款比例不低于30%。

　　3、借款申請(qǐng)人每繳存一年住房公積金可貸款15萬元，繳存年限不夠一整年的，按一整年計(jì)算。如借款申請(qǐng)人為已婚的，核算公積金貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長(zhǎng)的一方計(jì)算。

　　4、支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)公積金貸款。

　　這是時(shí)隔10個(gè)月后，北京再度對(duì)樓市政策進(jìn)行大幅度優(yōu)化。

　　2024年9月30日，北京多部門聯(lián)合發(fā)文，優(yōu)化樓市政策。按照規(guī)定，對(duì)非京籍家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)住房的，社�；騻�(gè)稅繳納年限5年調(diào)減至3年；購(gòu)買五環(huán)外住房的，社�；蚣{稅門檻進(jìn)一步調(diào)減為2年。符合北京市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要的高層次和急需緊缺人才購(gòu)房，明確為“購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。

　　此外，北京還將首套和二套房的商業(yè)性貸款最低首付比例下調(diào)，同時(shí)上浮公積金可貸款額度。

　　促進(jìn)職住平衡是重要考慮

　　分析人士指出，可從四個(gè)角度解讀此次樓市新政。

　　第一、政策的必要性。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，自2011年北京出臺(tái)嚴(yán)格限購(gòu)政策以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了巨大的變化。限購(gòu)政策的初衷是遏制過熱的投資投機(jī)行為，并在當(dāng)時(shí)起到了立竿見影的效果。

　　但隨著時(shí)間的推移，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。如今，市場(chǎng)庫(kù)存結(jié)構(gòu)失衡，五環(huán)外新房庫(kù)存量占據(jù)整個(gè)北京新房市場(chǎng)庫(kù)存的較高比例。二手房市場(chǎng)中，五環(huán)外掛牌房源量也不容小覷。與此同時(shí)，居民的住房需求也逐漸從單一的剛性需求向多樣化改善性需求轉(zhuǎn)變。

　　去年的“930新政”后，北京樓市一度升溫。但近幾個(gè)月又有明顯降溫，市場(chǎng)也在呼吁更大力度的政策措施。在此情況下，政策出臺(tái)非常有必要和及時(shí)。

　　第二、將五環(huán)作為限購(gòu)分界線的考量。近兩年北京限購(gòu)政策的調(diào)整，均將五環(huán)作為“分界線”。據(jù)悉，這和北京的城市總體規(guī)劃有著直接的關(guān)系。五環(huán)外的平原新城是北京近些年著力推動(dòng)發(fā)展的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，近年來，平原新城綜合承載能力不斷提升，經(jīng)濟(jì)總量接近萬億規(guī)模，常住人口、城市軌道交通運(yùn)營(yíng)里程占比都在提升。

　　同時(shí)，更好滿足居民改善性住房需求，促進(jìn)職住平衡，也是限購(gòu)政策調(diào)整的方向之一。

　　從這個(gè)意義上看，放寬五環(huán)外購(gòu)房限制，有利于引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)向五環(huán)外遷移，促進(jìn)職住平衡，緩解中心城區(qū)的人口壓力，推動(dòng)城市空間布局的優(yōu)化。

　　第三、為何沒“一步到位”？與去年的“930政策”相比，北京在五環(huán)外放開了購(gòu)房套數(shù)限制，但并未放開購(gòu)房資格，而五環(huán)內(nèi)的限購(gòu)政策更是未做調(diào)整。這與很多城市徹底放開樓市限購(gòu)的做法有明顯區(qū)別。

　　分析人士指出，這體現(xiàn)出北京對(duì)樓市政策的調(diào)整依然遵循“穩(wěn)步走”的思路，通過持續(xù)釋放購(gòu)房需求來刺激市場(chǎng)，并為后續(xù)調(diào)整留下空間。但近幾個(gè)月來，市場(chǎng)一直在呼吁實(shí)施較大力度的政策措施，因此需密切關(guān)注政策調(diào)整后的市場(chǎng)變化，并適時(shí)對(duì)政策加碼。

　　第四、影響幾何？根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京大約80%的新建商品房房源成交目前集中在五環(huán)外。當(dāng)下北京新建商品房住宅庫(kù)存81.4%在五環(huán)外，二手房大約50%房源在五環(huán)外。

　　因此，張大偉指出，此次新政將吸引更多購(gòu)房者關(guān)注五環(huán)外的新房項(xiàng)目，增加市場(chǎng)需求。對(duì)開發(fā)商而言是一個(gè)積極信號(hào)，將促使他們加快項(xiàng)目建設(shè)和推盤節(jié)奏。同時(shí)，二手房市場(chǎng)同樣會(huì)受到推動(dòng)，更多房源將進(jìn)入市場(chǎng)流通，促進(jìn)交易活躍度提升。

　　此外，對(duì)公積金政策進(jìn)行松綁，也是近期不少城市的常用做法，北京則多管齊下，用足政策空間。分析人士指出，此舉也將進(jìn)一步釋放購(gòu)買力，有利于需求(尤其是改善型需求)進(jìn)入市場(chǎng)。