每經(jīng)記者實(shí)探香港樓市：房租漲、房?jī)r(jià)跌背后，新港漂群體攪動(dòng)市場(chǎng)格局

　　記者｜黃婉銀 特約記者 李旭馗

　　一邊是房租不斷上漲逼近歷史新高，另一邊房?jī)r(jià)仍未回暖。

　　據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“差估署”)最新公布的數(shù)據(jù)，6月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)286.7點(diǎn)，同比下降5.22%。與之形成對(duì)比的是，6月香港租金指數(shù)升至195.6點(diǎn)，同比上漲1.6%，創(chuàng)近6年新高。

　　近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“每經(jīng)記者”)實(shí)地探訪(fǎng)香港樓市發(fā)現(xiàn)，香港“房租上漲、房?jī)r(jià)下跌”的反差現(xiàn)象背后，源于一群“搶房主力軍”的密集涌入：新港漂(指通過(guò)高才通、優(yōu)才計(jì)劃等人才吸引政策赴港工作和在港讀書(shū)后留在香港工作的人群)及內(nèi)地學(xué)生正逐漸成為香港中高端租賃市場(chǎng)的“中堅(jiān)力量”。

　　每經(jīng)記者在采訪(fǎng)中了解到，也有不少新港漂感受到了“租金痛感”。設(shè)計(jì)師王旭(化名)因在香港所租房子租金上漲了20%，決定從香港搬回深圳，加入到“深港通勤”大軍行列。

　　有租金突破歷史高點(diǎn)，高校周邊漲幅顯著

　　每經(jīng)記者從香港美聯(lián)物業(yè)方面獲悉，相較于去年12月份，香港八所公立大學(xué)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“港八大”)附近受到內(nèi)地學(xué)生喜愛(ài)的大型社區(qū)，平均呎租(即每平方呎的平均月租金，1平方呎≈0.0929平方米)在今年6月均有不同程度上漲。

　　如臨近香港城市大學(xué)的河畔花園、臨近香港教育大學(xué)的御龍山、臨近香港科技大學(xué)的日出康城6期等小區(qū)，租金甚至上漲超過(guò)10%。

　　每經(jīng)記者在采訪(fǎng)中了解到，“港八大”的內(nèi)地學(xué)生是助推租金上漲的主力人群。近年來(lái)，香港高校持續(xù)擴(kuò)招非香港本地的學(xué)生。為推廣“留學(xué)香港”品牌，《行政長(zhǎng)官2024年施政報(bào)告》中提到，從2024/25學(xué)年開(kāi)始，香港公立大學(xué)錄取非本地學(xué)生的最高限額由20%提升至40%。

　　近日，每經(jīng)記者在位于香港大學(xué)地鐵站C2口的卑路乍街看到，僅地鐵口附近就密集分布著十余家地產(chǎn)中介公司，華輝地產(chǎn)就是其中之一。

　　在華輝地產(chǎn)約20平方米的辦公室內(nèi)僅有5名員工，老板吳心芯已扎根香港大學(xué)周邊地產(chǎn)中介行業(yè)近15年。

　　她告訴每經(jīng)記者，每年的4月到8月是公司業(yè)務(wù)最繁忙的時(shí)候，大部分租客都是內(nèi)地來(lái)香港大學(xué)讀書(shū)的學(xué)生。由于香港租房成本高企，兩三名內(nèi)地學(xué)生合租的情況十分普遍，甚至催生了專(zhuān)住客廳的“廳長(zhǎng)”這一角色�！皩W(xué)生普遍希望住得離學(xué)校近些，這樣上下學(xué)更方便。”

　　大多數(shù)學(xué)生會(huì)來(lái)到香港實(shí)地考察房源，也有學(xué)生會(huì)請(qǐng)?jiān)谙愀劬幼〉挠H戚或朋友幫忙實(shí)地看房。最近一段時(shí)間，華輝地產(chǎn)每天要接待五六組從內(nèi)地前來(lái)看房的學(xué)生或家長(zhǎng)。

　　對(duì)于無(wú)法線(xiàn)下看房的內(nèi)地客戶(hù)，吳心芯及同事會(huì)通過(guò)微信視頻，從就近地鐵口一路拍攝到室內(nèi)每間房。為吸引內(nèi)地租客，華輝地產(chǎn)還運(yùn)營(yíng)著微信公眾號(hào)與小紅書(shū)賬號(hào)。

　　據(jù)吳心芯透露，她經(jīng)手的香港大學(xué)附近房源，月租金較去年同期大多漲了1000港元。比如30平方米的戶(hù)型去年月租金大約是1.5萬(wàn)港元，今年就可以租到1.6萬(wàn)港元。

　　“通過(guò)香港高才通(高端人才通行證計(jì)劃)、優(yōu)才計(jì)劃(優(yōu)秀人才入境計(jì)劃)赴港的人士有很多都帶著孩子，對(duì)房子空間需求更大，通常月租金預(yù)算在2.5萬(wàn)至3萬(wàn)港元。”

　　吳心芯告訴每經(jīng)記者，還有不少房源租金已經(jīng)突破了2019年7月香港平均房租最高位時(shí)的水平，這類(lèi)房源通常裝修比較好，是業(yè)主翻新過(guò)的�！艾F(xiàn)在大家的生活水平提高了，每個(gè)人都想住漂亮的房子，貴一點(diǎn)點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系了�！�

　　有租金回報(bào)率達(dá)4.1%，有新港漂搬回深圳

　　據(jù)中原地產(chǎn)筲箕灣形薈分行副分區(qū)營(yíng)業(yè)經(jīng)理李嘉儀透露，他們?cè)?月初成功促成筲箕灣遠(yuǎn)晴一套房產(chǎn)的租賃交易，最終以1.65萬(wàn)港元/月租出，租客為內(nèi)地專(zhuān)才。該套房是業(yè)主于2014年以479萬(wàn)港元購(gòu)入，已持有11年，本次出租的年租金回報(bào)率可達(dá)4.1%。

　　美聯(lián)物業(yè)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，香港私人住宅的實(shí)用面積租金約為38.3港元/平方呎，較上月上漲約0.52%，已接近2019年7月創(chuàng)下的歷史高位(38.33港元/平方呎)。

　　美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明在接受每經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，進(jìn)入第三季傳統(tǒng)租賃旺季，加上香港租賃需求持續(xù)強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)私人住宅每平方呎租金有機(jī)會(huì)在7月或8月沖破歷史高位。租賃市場(chǎng)的活躍主要受新港漂和內(nèi)地學(xué)生的帶動(dòng)，預(yù)計(jì)全年租金升幅可達(dá)6%。

　　與此同時(shí)，每經(jīng)記者在采訪(fǎng)中了解到，由于香港租金持續(xù)高企，也有不少新港漂選擇搬回深圳各個(gè)出入境口岸附近租房，設(shè)計(jì)師王旭就是其中之一。

　　王旭此前住在香港島太平山的半山區(qū)，乘坐一站地鐵即可抵達(dá)香港中環(huán)。半山區(qū)也是著名的豪宅區(qū)，不過(guò)王旭租的房子位于一棟近50年樓齡的唐樓(指19世紀(jì)香港流行的典型建筑形式，多為商住混合的低層無(wú)電梯建筑)內(nèi)，面積為25平方米的一室一廳，沒(méi)有電梯。

　　就在近期臨近續(xù)約時(shí)，王旭改變了想法：深圳能租到更大的房子，他也想體驗(yàn)不同城市的生活，身邊不少朋友已搬回深圳租房。更重要的是，王旭所租房屋每月租金要從1萬(wàn)港元漲到1.2萬(wàn)港元。綜合考量后，他決定不再續(xù)約。

　　如今，王旭在深圳福田區(qū)租了一套約50平方米的住房，其面積是之前在香港居住房屋面積的兩倍。臥室由一間增至兩間，客廳也顯得更加寬敞明亮。盡管每天需要花費(fèi)兩個(gè)小時(shí)在深港通勤上，但他并不后悔這一選擇。

　　王旭告訴每經(jīng)記者，此前他已經(jīng)在香港的好幾個(gè)區(qū)域生活過(guò)，由于想體驗(yàn)不同的生活環(huán)境，之后也大概率不會(huì)在香港中環(huán)租房了。“等香港的租金降回2023年的水平后，我再考慮搬回香港，到時(shí)候可能更想試試住在香港的離島區(qū)�！�

　　上半年房?jī)r(jià)跌0.86% 年內(nèi)能否觸底反彈？

　　與火熱的租賃行情相對(duì)的，是仍未回暖的房?jī)r(jià)。

　　據(jù)差估署數(shù)據(jù)，6月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)286.7點(diǎn)，盡管該指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.03%且已連漲3個(gè)月，但與2021年9月的歷史高位398.1點(diǎn)相比，跌幅近28%。上半年，該指數(shù)累計(jì)跌幅為0.86%。

　　布少明認(rèn)為，過(guò)去一段時(shí)間，香港樓價(jià)調(diào)整主要受三大因素影響：息口持續(xù)攀升導(dǎo)致供款負(fù)擔(dān)加重，促使部分買(mǎi)家轉(zhuǎn)向“以租代買(mǎi)”策略；投資者將資金轉(zhuǎn)投高息定期存款；市場(chǎng)觀望情緒濃厚，多重壓力令樓價(jià)持續(xù)承壓。

　　從成交情況看，香港樓市近兩個(gè)月仍較為活躍。香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月一手市場(chǎng)成交錄得超2000宗，較6月增加超30%。今年前7個(gè)月，一手成交量突破1.1萬(wàn)宗，較去年同期多逾10%，為近6年來(lái)最多。

　　不過(guò)，由于香港不少開(kāi)發(fā)商采取“以?xún)r(jià)換量”策略，導(dǎo)致成交活躍，盡管如此，房?jī)r(jià)仍在觸底。如信和置業(yè)、嘉華國(guó)際及招商局置地合作開(kāi)發(fā)的將軍澳日出康城凱柏峰Ⅱ項(xiàng)目，部分房源售價(jià)較3年前低了近30%。

　　“香港全年樓價(jià)有望上升約5%�！辈忌倜鞯臉�(lè)觀預(yù)期主要基于以下利好因素：息口持續(xù)低企，將顯著降低供樓負(fù)擔(dān)；股市表現(xiàn)理想帶動(dòng)財(cái)富效應(yīng)；租金上升令物業(yè)回報(bào)率更為吸引，促使部分租客考慮“轉(zhuǎn)租為買(mǎi)”，同時(shí)吸引更多投資者入市購(gòu)置收租物業(yè)；內(nèi)地經(jīng)濟(jì)逐步改善，將帶動(dòng)內(nèi)地買(mǎi)家赴港置業(yè)。