“超級(jí)地塊”點(diǎn)燃的土地市場(chǎng)，頭部十家房企占了七成份額

　　作者：孫夢(mèng)凡 

　　一邊是樓市緩慢筑底，一邊是土拍熱點(diǎn)頻出，今年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“硬幣”兩面呈現(xiàn)出不同的溫度。

　　在過(guò)去七個(gè)月間，百?gòu)?qiáng)房企拿地總金額達(dá)到5783億元，同比增長(zhǎng)超三成。從上海、深圳到杭州等核心城市，高溢價(jià)甚至“地王”地塊不斷涌現(xiàn)，樓板價(jià)紀(jì)錄接連被刷新，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“點(diǎn)狀高熱”態(tài)勢(shì)。

　　不過(guò)，熱鬧是“少數(shù)人”的，當(dāng)前能在核心城市“搶地”的，仍是幾家業(yè)內(nèi)“巨頭”。前七月，頭部10家房企的新增貨值，占百?gòu)?qiáng)的比重達(dá)到70%，較2024年末增加8個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)資源正進(jìn)一步集中化。

　　頭部房企幾近“包場(chǎng)”

　　7月30日，深圳市寶安區(qū)一宗地塊完成競(jìng)拍，吸引了綠城、越秀、中海、華潤(rùn)等六家房企參與競(jìng)價(jià)，最終由綠城集團(tuán)以12.15億元成交，折合樓面地價(jià)約20364元/平方米，溢價(jià)率為11.47%。

　　這宗低容積率、沒有限價(jià)的地塊，體現(xiàn)出深圳為了吸引房企買地，積極調(diào)整供地策略，通過(guò)降低容積率等方式，形成“核心區(qū)托底、潛力區(qū)試水”的市場(chǎng)格局，迷你地塊的面積也降低了競(jìng)拍門檻。

　　地塊特點(diǎn)之外，值得注意的是參拍房企，從最終得主綠城，到越秀、中海、華潤(rùn)等參拍房企，這幾家均是當(dāng)前土拍市場(chǎng)的“�？汀焙汀熬揞^”。

　　今年以來(lái)，主要的幾家頭部房企，幾乎包攬了土拍市場(chǎng)的大多地塊�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年前七月，TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的比重達(dá)到70%，較2024年末增加8個(gè)百分點(diǎn)，資源進(jìn)一步集中于頭部企業(yè)。

　　記者查閱具體榜單發(fā)現(xiàn)，前7月的房企新增貨值榜中，排名前十的房企分別是中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、中建智地。

　　這10家頭部的新增貨值，分別為1315.5億元、1116億元、943億元、793.5億元、736.9億元、714.6億元、649億元、580.1億元、522億元、257.1億元，其中中海、綠城拿地金額分別為658億元、602億元。

　　如果對(duì)比去年的排名，今年以來(lái)，頭部房企中綠城中國(guó)、中國(guó)金茂的新增貨值排名明顯提升，華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)的新增貨值排名有所下降，此外“中建系”的中建智地超過(guò)中建壹品升至第十。

　　而從排名第十往后，雖有房企零星拿地，但整體占比較小。數(shù)據(jù)顯示，TOP11～20房企新增貨值占比9%，TOP21～30新增貨值占比6%，TOP31～50新增貨值占比7%，后50強(qiáng)新增貨值占比僅8%。

　　克而瑞表示，當(dāng)前房企拿地保持“央國(guó)企領(lǐng)跑、民企弱復(fù)蘇、城投托底”的格局，央國(guó)企憑借資金優(yōu)勢(shì)，在土地市場(chǎng)中占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，幾乎“包場(chǎng)”核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，民企則在部分城市尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

　　“面粉”資源向頭部加速集中的同時(shí)，更多房企的投資能力依然欠缺。前七月，銷售TOP100中仍有半數(shù)房企，沒有新增土儲(chǔ)入賬，部分房企投資能力“喪失”，對(duì)核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊也“心有余而力不足”。

　　“超級(jí)地塊”帶來(lái)局部高溫

　　一如房企投資能力分化，土拍市場(chǎng)整體也出現(xiàn)“二八分化”的特征。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企前七月拿地金額同比增33%，但與之相對(duì)應(yīng)的是，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企拿地建面同比卻下降1.2%。

　　拿地金額增加、但面積減少，意味著房企拿地正高度集中于核心城市高總價(jià)、高貨值地塊。今年土拍的點(diǎn)狀高熱，也正是由這些“超級(jí)地塊”所點(diǎn)燃。

　　數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一個(gè)月，一線城市的土拍溢價(jià)率攀升至25.7%。比如上海熱度最高的虹口區(qū)北外灘地塊，經(jīng)過(guò)143輪競(jìng)價(jià)后，綠城以64.7億元競(jìng)得，溢價(jià)率46.33%，成為近年來(lái)上海溢價(jià)率最高的一宗宅地。

　　再如深圳，南山前海一宗宅地經(jīng)過(guò)158輪鏖戰(zhàn)，最終被招商蛇口以21.6億元，溢價(jià)率高達(dá)86%，創(chuàng)下深圳2024年取消15%溢價(jià)上限后的新高。同時(shí)，樓面價(jià)8.4萬(wàn)元/平方米也刷新了深圳最高單價(jià)紀(jì)錄。

　　在高溢價(jià)、高總價(jià)地塊的帶動(dòng)下，今年多個(gè)城市的“地王”項(xiàng)目被刷新，其中有的是樓面單價(jià)“地王”，有的是總價(jià)“地王”，涉及北京、上海、杭州、成都、深圳、蘇州、濟(jì)南、鄭州等多個(gè)城市。

　　中指研究院表示，房企土拍爭(zhēng)奪激烈，一方面是企業(yè)緊抓窗口期，通過(guò)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊積極補(bǔ)倉(cāng)；另一方面，2025年以來(lái)，各地積極釋放優(yōu)質(zhì)地塊乃至稀缺地塊，其稀缺性也決定了競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，后續(xù)土地供應(yīng)“縮量提質(zhì)”模式仍將延續(xù)，部分城市可能通過(guò)優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、降低起拍價(jià)格等方式，吸引房企投資布局，同時(shí)倒逼房企提升設(shè)計(jì)能力、打造“好房子”，這也是對(duì)房企的一個(gè)考驗(yàn)。

　　值得注意的是，當(dāng)前樓市仍在不斷筑底和調(diào)整，銷售萎靡短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)投資整體保持謹(jǐn)慎。克而瑞稱，上半年投資鋪排高峰過(guò)后，下半年“保持理性”“以銷定投”“優(yōu)中擇優(yōu)”或是房企主要投資策略。

　　中指研究院也提醒稱，從短期來(lái)看，北上深杭等熱點(diǎn)城市核心地塊，憑借稀缺屬性仍將頻現(xiàn)高溢價(jià)成交，成為企業(yè)爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。不過(guò)，房企仍需避免獲取高價(jià)地，防止因單價(jià)過(guò)高，為后續(xù)開發(fā)帶來(lái)挑戰(zhàn)。