“地塊預(yù)期利潤(rùn)空間充足”，開(kāi)發(fā)商又可以好好賺錢(qián)了

　　7月29日，西湖區(qū)三墩單元、拱墅區(qū)石橋單元和臨平區(qū)星橋單元等3宗涉宅地塊順利完成出讓?zhuān)�宣告杭�?月土拍收官。

　　在當(dāng)日的土拍中，拱墅區(qū)石橋單元地塊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，經(jīng)過(guò)43輪競(jìng)價(jià)，最終由偉星房產(chǎn)以總價(jià)19.13億元、樓面價(jià)19627元/平方米、溢價(jià)率28.13%競(jìng)得；西湖區(qū)三墩單元地塊則被“華潤(rùn)置地+杭地發(fā)展+杭州地鐵”聯(lián)合體以底價(jià)競(jìng)得。這兩宗地塊均屬于杭州市住宅品質(zhì)提升試點(diǎn)項(xiàng)目。

　　據(jù)公開(kāi)出讓信息，7月份，杭州土地市場(chǎng)累計(jì)出讓8宗涉宅地塊，成交總金額約102億元。與上半年土拍市場(chǎng)的激烈拼搶相比，7月則顯得相對(duì)平穩(wěn)。不過(guò)，民營(yíng)房企補(bǔ)倉(cāng)意愿明顯，共有5家民企在杭州成功拿地，合計(jì)競(jìng)得6宗地塊(濱江集團(tuán)競(jìng)得2宗)。

　　“目前杭州土地市場(chǎng)分化延續(xù)，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊受到追捧，非核心區(qū)持續(xù)低溢價(jià)成交。頭部房企繼續(xù)深耕核心區(qū)，中小房企轉(zhuǎn)向非核心區(qū)甚至遠(yuǎn)郊。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書(shū)面采訪時(shí)分析指出，隨著產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，得房率提升、外立面材料升級(jí)成趨勢(shì)，也在逐步倒逼房企提升設(shè)計(jì)能力。

　　民營(yíng)房企意愿強(qiáng)烈

　　7月杭州共成功出讓了8宗涉宅地塊，除濱江集團(tuán)獨(dú)奪兩宗地外，其余6宗地塊分別被綠城中國(guó)、偉星房產(chǎn)、杭州廣大房地產(chǎn)、杭州西湖房地產(chǎn)集團(tuán)、中德天誠(chéng)建設(shè)集團(tuán)、“華潤(rùn)置地+杭地發(fā)展+杭州地鐵”聯(lián)合體競(jìng)得。

　　值得一提的是，上述拿地房企中，濱江集團(tuán)、偉星房產(chǎn)、杭州廣大房地產(chǎn)、杭州西湖房地產(chǎn)集團(tuán)、中德天誠(chéng)建設(shè)集團(tuán)等均為民營(yíng)房企。

　　其中，中德天誠(chéng)建設(shè)集團(tuán)是今年在杭州成功拿地的第三家非杭州本地房企。

　　7月8日，臨平副城星橋區(qū)塊控規(guī)LP0801-R21-41B(C70)地塊經(jīng)過(guò)6輪競(jìng)價(jià)，由中德天誠(chéng)建設(shè)集團(tuán)以總價(jià)2.73億元、樓面價(jià)11007元/平方米、溢價(jià)率10.07%競(jìng)得。

　　該地塊為住宅用地性質(zhì)，出讓面積22568平方米，容積率1.1，限高27米，周邊配套成熟，距離杭州地鐵3號(hào)線黃鶴山站約500米。

　　每經(jīng)記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，該地塊南側(cè)的保億·云隱星潤(rùn)府項(xiàng)目備案均價(jià)為3.1萬(wàn)元/平方米，越秀星縵林棲城聯(lián)排均價(jià)為3.07萬(wàn)元/平方米。

　　盡管該地塊契合改善型需求，但因?yàn)閰^(qū)位能級(jí)弱于喬司/運(yùn)河新城，且區(qū)域庫(kù)存較高，疊加在售項(xiàng)目去化速度一般，開(kāi)發(fā)商參拍表現(xiàn)較為理性，因此最終成交總價(jià)不高。

　　據(jù)中德天誠(chéng)建設(shè)集團(tuán)官微介紹，公司成立于1998年，是一家有著多項(xiàng)施工資質(zhì)的綜合性建筑企業(yè)。早年間，公司主要從事基礎(chǔ)工程、裝修裝飾、公路工程等業(yè)務(wù)，2016年才以臺(tái)州市為中心，到浙江省內(nèi)其他城市進(jìn)行業(yè)務(wù)布局。

　　7月份，“杭州地產(chǎn)一哥”濱江集團(tuán)仍在繼續(xù)拓展土地儲(chǔ)備，成為唯一一家在杭州競(jìng)得兩宗地塊的房企。

　　7月15日，余杭區(qū)西站新城單元YH080601-13地塊正式出讓?zhuān)瑸I江集團(tuán)經(jīng)過(guò)6輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)18.37億元、綜合樓面價(jià)15103元/平方米、溢價(jià)率2.80%競(jìng)得該地塊。該地塊的用地性質(zhì)為住宅用地、商服用地，土地出讓面積40536平方米，規(guī)劃建筑面積121608平方米。

　　一周之后的7月22日，濱江集團(tuán)經(jīng)過(guò)35輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)約15.30億元、樓面價(jià)17472元/平方米、溢價(jià)率29.65%競(jìng)得余杭區(qū)良渚東單元YH030304-08地塊。

　　7月29日，在競(jìng)得拱墅區(qū)石橋單元地塊后，偉星房產(chǎn)方面表示：“這是偉星房產(chǎn)自2021年回歸杭州市場(chǎng)以來(lái)的第7個(gè)住宅項(xiàng)目。在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依舊不明朗的當(dāng)下，偉星房產(chǎn)恪守‘穩(wěn)中求進(jìn)，風(fēng)險(xiǎn)控制第一’的經(jīng)營(yíng)理念，審時(shí)度勢(shì)、精準(zhǔn)擇地。此次成功拿地，不僅向市場(chǎng)傳遞了偉星深耕、精耕杭州市場(chǎng)的決心，也是對(duì)公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、可持續(xù)發(fā)展理念最好的詮釋。”

　　“預(yù)期利潤(rùn)空間充足”

　　每經(jīng)記者注意到，相比杭州上半年1160億元的宅地成交總金額(排全國(guó)首位)以及單價(jià)“地王”頻出火爆場(chǎng)景，7月份的杭州土拍市場(chǎng)熱度有所下降。不過(guò)，8宗涉宅地塊中仍有7宗溢價(jià)成交。

　　高院生分析指出，7月份，杭州土地市場(chǎng)的核心區(qū)主要推出稀缺低密地塊，品質(zhì)項(xiàng)目溢價(jià)空間擴(kuò)大，外圍區(qū)域則是以剛需、改善型項(xiàng)目為主�！案�(jìng)品質(zhì)”規(guī)則試點(diǎn)或成常態(tài)，倒逼房企提升產(chǎn)品力。

　　每經(jīng)記者注意到，杭州在今年上半年啟動(dòng)“好房子”試點(diǎn)地塊出讓?zhuān)�并�?月推出首批全市住宅品質(zhì)提升試點(diǎn)項(xiàng)目，在出讓須知、建設(shè)用地規(guī)劃條件中明確提出，項(xiàng)目應(yīng)符合《杭州市住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)導(dǎo)則(試行)》要求。而7月29日出讓的拱墅區(qū)石橋板塊94號(hào)地塊和臨平區(qū)星橋單元95號(hào)地塊，就是杭州市住宅品質(zhì)提升的試點(diǎn)項(xiàng)目。

　　按照要求，項(xiàng)目應(yīng)合理布局小區(qū)總平面，打造高品質(zhì)居住社區(qū)。交通流線設(shè)計(jì)做到人、車(chē)分流，垃圾房與住宅的布置間距不小于10米，鼓勵(lì)結(jié)合景觀設(shè)置風(fēng)雨連廊。

　　關(guān)鍵指標(biāo)方面，住宅層高不應(yīng)小于3米，高層住宅應(yīng)設(shè)置架空層，且架空層層高不應(yīng)小于4米。設(shè)置公共電梯的住宅，每居住單元應(yīng)至少設(shè)置1部擔(dān)架電梯。

　　好地研究院認(rèn)為，當(dāng)前正處于主流房企巨量?jī)?chǔ)備銷(xiāo)售回款的前期，整體拿地積極性相較年初有顯著回落，相應(yīng)地在供地端也有顯著縮減，對(duì)類(lèi)似偉星房產(chǎn)這樣處于低庫(kù)存補(bǔ)貨的房企是較好的拿地窗口期。

　　“總體來(lái)看，在房企拿地謹(jǐn)慎的心態(tài)下，土拍成交的項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)空間充足。目前，高端項(xiàng)目尚未得到全面市場(chǎng)檢驗(yàn)，如果更多項(xiàng)目像世紀(jì)城奧映鳴翠府一樣熱銷(xiāo)，四季度或重返一季度行情。”好地研究院分析指出。

　　記者|劉頌輝