深圳再出手，44億收儲(chǔ)華發(fā)商業(yè)用地 　

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 深圳報(bào)道

　　華發(fā)股份將不再繼續(xù)開發(fā)前海冰雪世界余下的商業(yè)部分。

　　7月28日，華發(fā)股份公告稱，其全資子公司融華置地收到深圳土儲(chǔ)中心函件，深圳土儲(chǔ)中心擬以44.05億元收回收購融華置地持有的前海冰雪世界項(xiàng)目7塊商業(yè)用地。此次交易不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易或重大資產(chǎn)重組，已獲公司第十屆董事局第五十八次會(huì)議審議通過，尚需股東大會(huì)審議。

　　隨著這次收儲(chǔ)提上日程，華發(fā)股份預(yù)計(jì)將產(chǎn)生虧損超過公司2024年經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的50%。賬面成本為58.41億元，交易價(jià)格較賬面值折讓約25%。華發(fā)股份表示，交易完成后，預(yù)計(jì)將增強(qiáng)公司流動(dòng)性，優(yōu)化現(xiàn)金流狀況。

　　至此，前海冰雪世界商業(yè)部分將僅剩下室內(nèi)滑雪場(chǎng)部分在開發(fā)中。據(jù)華發(fā)股份此前發(fā)布消息，這個(gè)室內(nèi)滑雪場(chǎng)預(yù)計(jì)將于今年年底開業(yè)。

　　本月以來，深圳土儲(chǔ)中心已經(jīng)進(jìn)行了若干地塊的收儲(chǔ)。此前，據(jù)中信信托向投資人發(fā)送的一份通知提及，深圳計(jì)劃以68億元的總價(jià)收儲(chǔ) “深港綜合體項(xiàng)目”12宗地塊。

　　在多數(shù)房企流動(dòng)性不足、商業(yè)市場(chǎng)需求下降的當(dāng)下，深圳開始出手盤活存量土地。此前，廣州也曾通過對(duì)閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)調(diào)規(guī)的方式，成功二次出讓一些土地資源。深圳此番收儲(chǔ)，瞄準(zhǔn)的也是去化較為困難、需求相對(duì)不足的商業(yè)用地，在為房企減負(fù)之時(shí)，也有利于土地資源的靈活運(yùn)用。

　　華發(fā)退地

　　華發(fā)此次退地的前海冰雪世界是一個(gè)綜合體項(xiàng)目，此前由華發(fā)與融創(chuàng)合作開發(fā)。

　　2020年11月，華發(fā)、融創(chuàng)以底價(jià)127.1億拿下前海冰雪世界綜合體項(xiàng)目用地，其時(shí)華發(fā)認(rèn)繳出資34.3億元，持有項(xiàng)目公司49%股權(quán)；融創(chuàng)文旅認(rèn)繳出資35.7億元，持有項(xiàng)目公司51%的股權(quán)。

　　2021年3月，這宗地塊被命名為融創(chuàng)華發(fā)·深圳冰雪文旅城，并開始動(dòng)工，總投資182.9億元，包含住宅、冰雪世界、商業(yè)、酒店及辦公樓等多元化業(yè)態(tài)，項(xiàng)目總建面約為131萬平方米。

　　此后，受到融創(chuàng)“出險(xiǎn)”的影響，華發(fā)單獨(dú)“吞”下了這一項(xiàng)目。2023年1月，華發(fā)、融創(chuàng)發(fā)布公告稱，融創(chuàng)將前海冰雪世界項(xiàng)目公司51%的股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給珠海華發(fā)，交易總金額約為35.8億元，其中股權(quán)收購價(jià)為35.7億元，債權(quán)收購價(jià)為1190萬元。收購?fù)瓿珊�，華發(fā)擁有前海冰雪世界100%的股權(quán)。

　　經(jīng)過了5年的開發(fā)，前海冰雪世界的住宅、室內(nèi)滑雪場(chǎng)部分已經(jīng)基本建成，但商業(yè)部分則基本上處于停滯狀態(tài)。根據(jù)華發(fā)股份公告，此次被收儲(chǔ)的7宗地塊均屬于未建設(shè)地塊。

　　華發(fā)股份在公告中表示，處置這些商業(yè)地塊能夠有效盤活沉淀資產(chǎn)，規(guī)避持續(xù)開發(fā)存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)�！叭衾^續(xù)持有上述標(biāo)的地塊，可能面臨長(zhǎng)期資產(chǎn)沉淀，占用大量資金，持有成本增加等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，未來存在較大不確定性。通過政府收回收購方式盤活，可以消除繼續(xù)開發(fā)的不確定性，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖。”

　　此外，華發(fā)股份還表示，商辦項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用大、變現(xiàn)周期長(zhǎng)，可能制約公司其他業(yè)務(wù)(如住宅開發(fā)、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn))的拓展。而通過政府收回收購方式，預(yù)計(jì)回籠資金超40億元，將增強(qiáng)公司流動(dòng)性，進(jìn)一步優(yōu)化公司現(xiàn)金流狀況，增強(qiáng)公司的投資能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　盤活資源

　　深圳此番收儲(chǔ)存量土地的背景，是去年以來隨著相關(guān)政策的完善，全國(guó)各地開始陸續(xù)推進(jìn)存量土地的收儲(chǔ)。

　　今年3月11日，自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》(自然資發(fā)〔2025〕45號(hào))，明確了專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備的多項(xiàng)細(xì)則，指導(dǎo)地方積極落實(shí)相關(guān)工作。此后，存量土地收儲(chǔ)的進(jìn)程再度加快。

　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2025年6月底，全國(guó)各地公示擬使用專項(xiàng)債收購閑置土地的數(shù)量共3772宗，對(duì)應(yīng)擬收儲(chǔ)面積1.99億平方米，合計(jì)擬收儲(chǔ)金額4759億元，其中六成以上來自二季度新增。2025年上半年，存量土地收儲(chǔ)有序推進(jìn)，同時(shí)已發(fā)行和即將發(fā)行專項(xiàng)債規(guī)模為961億元。

　　實(shí)際上，與其他城市不同，深圳土地出讓規(guī)模一直處于全國(guó)較低的水平，閑置土地的問題并不突出。本月兩宗收儲(chǔ)的地塊，均屬于前期規(guī)劃上存在一定錯(cuò)配以及企業(yè)自身的發(fā)展原因以致無法正常開發(fā)，回收之后也有望通過修改規(guī)劃的方式，重新盤活。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，最新一輪市場(chǎng)紓困中，政策明確提出，對(duì)于拿地未開發(fā)、企業(yè)無力開發(fā)、司法判決等情況，政府可通過收儲(chǔ)來緩解企業(yè)資金壓力的同時(shí)，穩(wěn)定土地市場(chǎng)和整體市場(chǎng)情緒。這種情況下，扶助開發(fā)商也是在穩(wěn)定整個(gè)市場(chǎng)及土地收入。同時(shí)，不排除地方收儲(chǔ)后調(diào)整規(guī)劃條件后由原有開發(fā)商再次拿地的可能。

　　在當(dāng)前商業(yè)用地過剩的市場(chǎng)環(huán)境下，商業(yè)用地收儲(chǔ)后改為住宅用地是被采用較多的一種方法，深圳此番收儲(chǔ)的兩宗地塊是否會(huì)采取這種模式，值得關(guān)注。

　　李宇嘉認(rèn)為，過去深圳商業(yè)辦公項(xiàng)目、綜合體項(xiàng)目建設(shè)得比較多，現(xiàn)在這些項(xiàng)目不管是分割銷售、物業(yè)運(yùn)營(yíng)都存在困難�！皡⒖计渌�城市的案例，深圳很可能收回來以后調(diào)整規(guī)劃條件，減少商辦綜合體指標(biāo)，再行出讓。對(duì)于前海來說，前期非住宅出讓的規(guī)模太大，未來從產(chǎn)城融合、組團(tuán)發(fā)展的角度來看，可能會(huì)增加出讓住宅用地�！�

　　多位接受采訪的深圳房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這兩宗地塊如若要盤活，仍然存在一定的挑戰(zhàn)。

　　“這兩宗地塊當(dāng)時(shí)是通過招商引進(jìn)的大項(xiàng)目，本身不是核心地段。如果改成住宅用地，我們也會(huì)根據(jù)區(qū)域的庫存以及去化情況進(jìn)行測(cè)算，因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)位我們相對(duì)會(huì)比較慎重。”一位深耕深圳的中型房企投資部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱。