收購商品房用做保障房，三大一線城市已展開行動

　　作者：馬一凡

　　近日，上海市閔行區(qū)的區(qū)屬國企宣布以公開收購方式籌集存量商品房用作保障性租賃住房，意味著上海在收購庫存商品房方面也開始發(fā)力。

　　截至目前，四個一線城市中，已有深圳、廣州、上海三座城市先后宣布收購存量商品房。

　　去年全年，保障性住房再貸款政策已支持全國近萬套存量商品房被收購用作保障性住房。今年，中央專項債、保障性住房再貸款等政策工具加速落地，不久前，浙江、四川率先發(fā)行收購存量商品房的專項債，意味著地方收購存量商品房進程取得了新突破，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系有望得到進一步修復(fù)。

　　上海近郊也加入“收購商品房”行列

　　6月9日，上海市閔行公共租賃住房投資運營有限公司發(fā)布《關(guān)于以公開收購方式籌集保障性租賃住房(階段性房源)的公告》，面向社會公開征集符合要求的房地產(chǎn)項目用作保障性租賃住房(階段性房源)使用，意向單位于6月10日開始正式報名。

　　天眼查顯示，上海市閔行公共租賃住房投資運營有限公司為上海閔房(集團)有限公司旗下的全資子公司，控股股東為上海市閔行區(qū)國資委。

　　公告顯示，此次閔行區(qū)以公開收購方式籌集保障性租賃住房，首先收購標(biāo)的須是合法合規(guī)的新建住宅商品房項目，并具備現(xiàn)房交付條件；其次，項目的地理位置須在閔行區(qū)的南部地區(qū)；第三，可收購的房源需集中分布，單項目提供房源總建筑面積不少于7500平方米，房源產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)屬糾紛、未被法院查封、扣押、凍結(jié)；最后，收購價格方面，最終以房源評估價值為準。

　　根據(jù)公告要求，意向單位的報名時間為6月10日—16日，意向單位需要提交營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)權(quán)證、測繪報告原件及復(fù)印件，另外房源相關(guān)資料包括項目概況、房源明細表(一房一價)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，閔行區(qū)收購商品房項目用作保障性租賃住房，這或許并非上海近年來首例，前幾年也已有其他區(qū)有過類似動作，不過，這確實是今年以來上�！笆召彺媪可唐贩康谝粯尅保�具有標(biāo)桿性意義。

　　2024年10月，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，財政部曾表示，支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策主要是由地方自主決策、自愿實施，遵循法治化原則，按照市場化來運作。

　　嚴躍進表示，今年是深入落實房地產(chǎn)“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的關(guān)鍵年，各地在收購閑置土地和庫存商品房方面持續(xù)發(fā)力，當(dāng)然從各地動作來看，消化存量更多體現(xiàn)在二三線城市中。此次上海閔行的政策發(fā)布，意味著上海在收購庫存商品房方面開始發(fā)力，從模式上看，其和其他城市的做法有相似性。

　　至此，“北上廣深”四個一線城市中，已經(jīng)有深圳、廣州、上海三座城市先后宣布收購存量商品房。

　　去年8月，深圳市安居集團有限公司發(fā)布《關(guān)于收購商品房用作保障性住房的征集通告》，向深圳市域征集商品房用作保障性住房項目。緊接著，去年11月，廣州安居集團發(fā)布公告稱，將收購已建成的存量商品房用作保障房，要求面積在90平方米以下，收購將遵循市場化、法治化、雙方自愿等原則。

　　嚴躍進分析稱，目前超大城市的新房市場也已呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的差異，以上海為例，其核心區(qū)新建豪宅市場表現(xiàn)非常好，認籌情況很火爆，而近郊區(qū)和遠郊區(qū)市場略有壓力，疊加部分需求分流到二手房市場，個別新盤供應(yīng)密集的區(qū)域暫時性出現(xiàn)去庫存的問題。閔行區(qū)作為上海近郊區(qū)之一，率先推進此類政策，市場意義較大。

　　專項債等資金支持正加速落地

　　自2024年起，全國多地已開始試點存量商品房“收儲”工作，并在金融和財政政策上加大對“市場+保障”住房供應(yīng)體系的支持力度。

　　據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞統(tǒng)計，目前全國已有超60個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量商品房用作保障性住房。

　　從政策落地和資金到位情況來看，各項進展也在加快。2024年以來，中央及監(jiān)管部門對收購存量商品房的資金支持政策持續(xù)落地，當(dāng)前各地收購存量商品房的資金來源主要包括住房租賃團體購房貸款、保障性住房再貸款、專項債券等。

　　今年年初，國開行對外公布稱，2024年全年，國開行用好保障性住房再貸款政策，支持了多個省份收購近萬套存量商品房用作保障性住房。

　　去年10月，財政部發(fā)聲支持專項債券收購存量商品房，今年5月，浙江、四川率先發(fā)行收購存量商品房的專項債，意味著地方收購存量商品房進程取得了新突破，引起了市場關(guān)注。

　　從金額來看，浙江、四川兩地用于收購存量商品房的專項債券分別為17.5億元、1.7億元，分別占各省當(dāng)期發(fā)行新增專項債券的3.2%、0.6%，合計發(fā)行金額19.2億元，整體規(guī)模不高。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，此次專項債券發(fā)行，涉及浙江省9個商品房項目，以及四川省的2個商品房項目，合計11個收購項目，其中7個項目為地方國企所有，2個為混合所有制企業(yè)項目，2個為民企項目，地方國企的項目是被收購的主力項目，其收購金額達16.5億元，占比超85%。

　　從收購價格來看，收購定價多通過備案價折扣的方式進行，如浙江省嘉興市南湖區(qū)多項目收購價格約為備案價格的90%左右；杭州祥生銀湖新語項目收購房源為企業(yè)自持商品房及車位，溫州三個項目收購房源均為企業(yè)配建的政策性住房，因此收購價格折扣較大，如萬科歐洲華庭，協(xié)商確定本次收購的價格在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定指定銷售價基礎(chǔ)上再進行9折，分別按備案價的63%、54%進行計算。

　　中指研究院認為，從已發(fā)行的用于收購存量商品房的專項債券來看，發(fā)行利率在1.3%-2.13%之間，專項債券的期限分別為10年、20年、30年，是利率水平較低且期限較長的一種方式。專項債券一定程度上有利于疏通當(dāng)前各地收購存量商品房中的部分卡點問題，也有利于加快各地去庫存工作，直接改善樓市供求關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場修復(fù)。

　　嚴躍進則認為，通過地方收購存量商品房，將促進部分房源快速消化，有助于緩解房企庫存壓力和改善現(xiàn)金流，促進房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系平衡。