高價(jià)地頻現(xiàn)！房企投資熱情升溫，有城市一日收金百億

　　作者：孫夢(mèng)凡

　　單日收金130.6億元！6月5日，北京土拍上演了熱鬧場(chǎng)面，中海地產(chǎn)、中建壹品、金隅集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等企業(yè)均有收獲，其中中海斥資45億元、中建壹品斥資27億元。

　　不僅是北京，今年以來(lái)，房企拿地?zé)崆槊黠@回升，尤其是在核心一二線城市，高總價(jià)、高溢價(jià)地塊頻繁出現(xiàn)。前5月，百?gòu)?qiáng)拿地總額4051.9億元，同比增長(zhǎng)28.8%。

　　頭部央國(guó)企、“中字頭”建筑企業(yè)，依然是土拍市場(chǎng)的主力軍，但與此同時(shí)，一些地方性民營(yíng)企業(yè)也在悄然“崛起”，邦泰集團(tuán)、興耀房產(chǎn)、海成集團(tuán)等進(jìn)入了行業(yè)拿地金額前二十。

　　業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從各項(xiàng)核心指標(biāo)看，房企的投資積極性的確在回升，不過(guò)分化仍是市場(chǎng)趨勢(shì)，非核心城市和地塊依然遇冷，未來(lái)企業(yè)會(huì)優(yōu)選高周轉(zhuǎn)、去化快、利潤(rùn)空間足的項(xiàng)目去投資。

　　土拍市場(chǎng)的星星之火

　　從核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊開始，土拍市場(chǎng)的“星星之火”正在燃燒。

　　近期，北京土拍市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，6月5日迎來(lái)今年“最熱鬧的”一天，單日4幅地塊成功出讓，總用地面積16.3萬(wàn)平米，總建筑面積35.5萬(wàn)平米，總成交金額130.6億元。

　　其中，備受關(guān)注的海淀寶山村地塊，吸引了中建壹品、金隅、海開、中鐵建、中能建5家房企競(jìng)拍，最終0016地塊由中建壹品以27.78億元成交，樓面價(jià)約5.51萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率1.76%；0017地塊由金隅以33.64億元成交，樓面價(jià)約5.6萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率1.48%。

　　“寶山村地塊位于西四環(huán)至五環(huán)之間，是串聯(lián)海淀核心區(qū)與石景山區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，核心價(jià)值體現(xiàn)在其稀缺的五環(huán)內(nèi)區(qū)位、明確的教育資源引入計(jì)劃、相對(duì)合理的價(jià)格梯度。”中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，后續(xù)需關(guān)注配套設(shè)施的兌現(xiàn)周期。

　　中建壹品、金隅之外，中海、“越秀+北京城建+未來(lái)科學(xué)城+貝好家”聯(lián)合體也有斬獲。

　　在石景山區(qū)，中海地產(chǎn)斥資45.23億元摘得西黃村棚戶區(qū)改造地塊，樓面價(jià)約2.75萬(wàn)元/平方米�！霸叫�+北京城建+未來(lái)科學(xué)城+貝好家”聯(lián)合體，以23.95億元摘得北京市昌平區(qū)地塊，樓面價(jià)約3萬(wàn)元/平方米。兩宗地均為底價(jià)出讓，相較寶山村地塊較為冷靜。

　　而在此前一日，北京市通州區(qū)還誕生了新的總價(jià)“地王”。

　　6月4日，中建玖合以74.91億元底價(jià)，競(jìng)得北京城市副中心一組團(tuán)地塊，樓面價(jià)約2.86萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)通州區(qū)住宅用地總價(jià)歷史新高，成為北京市通州區(qū)的新總價(jià)地王。

　　中建玖合是“中建系”中建二局旗下地產(chǎn)平臺(tái)，上次這家公司在北京拿地，還是在2023年6月時(shí)，當(dāng)時(shí)其以54.05億元的價(jià)格競(jìng)得大興西紅門一宗地塊，如今時(shí)隔兩年再次出手投資。

　　值得注意的是，土拍的熱鬧場(chǎng)面不僅在北京，今年房企的投資熱情正整體回升。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1～5月，全國(guó)300城住宅用地成交1.3億平方米，土地出讓金同比增長(zhǎng)超兩成。從房企端看，前五月百?gòu)?qiáng)房企拿地總額4051.9億元，同比增長(zhǎng)28.8%。

　　克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，房企投資積極性正筑底回升，2025年1～5月，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、建面之和分別為9393億元、4372萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)21.1%、0.4%。

　　從各城市群熱度看，長(zhǎng)三角位居四大城市群之首。前五月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額1252.7億元，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額734.0億元，中西部TOP10企業(yè)拿地金額339.0億元。

　　土怕熱度回升之下，高總價(jià)、高溢價(jià)地塊頻繁出現(xiàn)。比如5月29日，杭州市拱墅區(qū)康橋單元住宅用地溢價(jià)率40.33%。5月23日，成都市郫都區(qū)郫筒街道望叢東路17號(hào)溢價(jià)成交，溢價(jià)率59.34%。

　　在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來(lái)，土拍市場(chǎng)之所以“點(diǎn)狀”升溫，有兩大原因。一是，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，房企投資策略更聚焦核心城市、核心區(qū)域，使得土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，促使溢價(jià)率上升；二是，核心城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，也導(dǎo)致溢價(jià)率走高。

　　“主力軍”與民企“黑馬”

　　土拍市場(chǎng)燃起了“星星之火”，但“分化”依然是當(dāng)前市場(chǎng)的最大特征。

　　首先是城市熱度分化�？硕�瑞地產(chǎn)表示，前五月，各地方供地規(guī)模均控制在最低水平，僅保證少數(shù)優(yōu)質(zhì)土地和重大項(xiàng)目供應(yīng)，從根本上避免了供應(yīng)過(guò)剩。熱點(diǎn)區(qū)域之外，那些非核心城市、非核心地塊，對(duì)于房企的吸引力持續(xù)下降。

　　其次是房企投資分化。當(dāng)前，活躍在土拍市場(chǎng)上的“主力軍”，依然是各大央國(guó)企公司。

　　“前5月拿地金額百?gòu)?qiáng)榜中，七成以上均為央國(guó)企和地方城投公司，民企占比不足三成。其中拿地金額TOP10房企中，民企只有濱江集團(tuán)一家，其余清一色央國(guó)企。”克而瑞稱。

　　期內(nèi)，共有11家房企拿地金額超百億，其中保利發(fā)展拿地金額超400億元，綠城中國(guó)、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)超過(guò)300億元，招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)超過(guò)200億元，中建智地超過(guò)百億，房企間的投資斷層現(xiàn)象依舊存在。

　　頭部房企拿掉了絕大多數(shù)土地，前5月，TOP10房企新增貨值占銷售百?gòu)?qiáng)新增貨量的66%，較2024年末增加4個(gè)百分點(diǎn)。如果擴(kuò)大到TOP20房企，新增貨值占銷售百?gòu)?qiáng)新增貨值的81%。土拍市場(chǎng)點(diǎn)狀升溫背后，仍有超6成的銷售百?gòu)?qiáng)未重啟拿地。

　　雖然主流央國(guó)企、“中字頭”企業(yè)撐起了半壁江山，但土拍市場(chǎng)依然有民企“黑馬”出現(xiàn)。

　　今年前5月，克而瑞拿地金額榜前四十中，包括濱江集團(tuán)、邦泰集團(tuán)、新希望地產(chǎn)、敏捷集團(tuán)、中天美好集團(tuán)、保億置業(yè)、大華集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、海成集團(tuán)、得力房產(chǎn)等民營(yíng)房企。

　　濱江集團(tuán)是民企中的頭部“老選手”了，前5月拿地金額275.3億元位居民營(yíng)房企首位，從全行業(yè)看也在前十之列�！按ㄅ煞科蟆卑钐┘瘓F(tuán)拿地金額52.8億元，位居行業(yè)第14；敏捷集團(tuán)拿地金額33.2億元，位居行業(yè)第19，這兩家公司都是近期較受關(guān)注的民營(yíng)房企。

　　日前，在廣州土拍市場(chǎng)上，敏捷集團(tuán)以33.2億元奪得廣州市番禺區(qū)鐘村街市廣路的4宗用地，系其2021年以來(lái)首次在公開市場(chǎng)拿地，也是今年廣州土拍市場(chǎng)上第二家拿地的民營(yíng)房企。

　　“2025年，民營(yíng)房企拿地積極性有所提升。”劉水表示，從總體上看，民營(yíng)房企拿地力度仍然較弱，但在邊際改善。民營(yíng)房企拿地力度明顯提升，還需要房地產(chǎn)市場(chǎng)整體持續(xù)回暖的帶動(dòng)。

　　在上述市場(chǎng)行情下，后續(xù)土拍會(huì)如何演變？并將如何影響銷售市場(chǎng)？

　　克而瑞表示，未來(lái)房企仍會(huì)聚焦抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、安全性高的一二線核心城市，優(yōu)先選擇高周轉(zhuǎn)、去化快、利潤(rùn)空間充足的項(xiàng)目，同時(shí)減少低能級(jí)城市的投資布局。而多數(shù)房企持續(xù)收緊投資策略，將重點(diǎn)放在去庫(kù)存和優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)上。

　　劉水認(rèn)為，房企拿地主要集中北京、杭州、上海、成都等核心城市，折射出“地塊屬性決定熱度”，資金向收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目?jī)A斜。后續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性較強(qiáng)的城市，土地供應(yīng)較為順暢，而相當(dāng)多的三四線城市，土地供應(yīng)會(huì)更弱。

　　從地產(chǎn)整體行情看，劉水表示，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)節(jié)奏，主要受政策支持力度的影響，近期重點(diǎn)房企銷售降幅在擴(kuò)大，5月TOP100房企銷售額同比下降17.3%，較4月份降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，后續(xù)地產(chǎn)相關(guān)的政策依然有待發(fā)力。