存貸利率“雙降”之下 租金回報率逆襲

　　證券時報記者 吳家明

　　“66萬元一套公寓，月租保守在2500元以上，租金回報率超過4%，比存錢劃算��！”在深圳龍崗區(qū)一處正在銷售的商務(wù)公寓項目，記者見到許多房產(chǎn)中介經(jīng)理化身主播，“租金回報率”成為推銷重點。

　　近期金融市場的利率調(diào)整正在深刻影響居民資產(chǎn)配置策略。隨著5年期以上LPR降至3.5%，疊加商業(yè)銀行存款利率普遍進入“1時代”，傳統(tǒng)理財收益持續(xù)收窄，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)投資正重獲市場關(guān)注。在深圳龍崗等地區(qū)，開發(fā)商敏銳捕捉到這一趨勢轉(zhuǎn)變。多個公寓項目主打“以租養(yǎng)貸”概念，強調(diào)4%以上的租金回報率已顯著超越定期存款收益。

　　存貸利率“雙降”的背景下，存貸款利率與租金回報率之間的比較再次成為市場熱議的話題，購房者又該如何抉擇？房地產(chǎn)市場將迎來哪些變化？對此，證券時報記者進行了實探。

　　存錢還是買房？

　　哪些商務(wù)公寓的租金回報超過房貸利率？哪些住宅的租金回報率超過定期存款利率？最近，相關(guān)的話題成為許多社交媒體的熱點。

　　居住在深圳的程浩(化名)最近就有這么一個煩惱：5年前的大額存單存款最近到期，這錢不知道再存哪兒？一直有買房計劃的他想起房子�！爸�前的大額存單年利率超過4%，現(xiàn)在的利率已經(jīng)不到2%�！彼�表示，“我也不擅長其他高風(fēng)險的投資，先買個小戶型出租，以后拿來自住似乎也是不錯的選擇�！�

　　以深圳市場為例，據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，在今年前5個月深圳二手熱租商務(wù)公寓中，有14個公寓項目的租金回報率超過深圳首套房商貸利率，有5個項目的租金回報率更超過深圳最新公寓商貸利率，這就意味著在當(dāng)前降息環(huán)境下，部分商務(wù)公寓的租金收入已足以實現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”。與此同時，深圳二手熱租的住宅小區(qū)中，全部小區(qū)的租金回報率均超過最新國有大行的5年期存款利率。

　　這讓許多原本“去化”較難的商務(wù)公寓也在這個時候加大推廣力度。在深圳福田梅林和龍崗粵寶片區(qū)的商務(wù)公寓項目，記者看到一些購房者正在洽談并最終成交。“最近成交的主力都是總價低的小戶型公寓，項目的位置不錯，未來出租不難，所以吸引了不少為了租金回報或分散投資需求的投資客�！庇鞋F(xiàn)場銷售人員如是說。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，以深圳市場為例，目前普通住宅的租金回報率高于國有大行的一年期定期存款利率，而一些商鋪、寫字樓的租金回報率會更高。因此，目前購買房產(chǎn)收租確實比將資金放在銀行更“有利可圖”，再加上目前房地產(chǎn)市場的價格均處于近年來的低位，購房者未來獲取資產(chǎn)溢價的幅度及機率也會更高。

　　香港樓市小戶型成交回暖

　　記者在走訪時也發(fā)現(xiàn)，自香港調(diào)整了相關(guān)房產(chǎn)的交易稅費之后，400萬港元以下物業(yè)的成交量出現(xiàn)比較明顯的增長。

　　在深圳的一些中介門店，不少房產(chǎn)中介經(jīng)理也將目光投向香港的房源，而且大多數(shù)房源都屬于總價較低且出租回報率較高。幾位準備在港置業(yè)的深圳購房者認為，高租金回報率是吸引其赴港置業(yè)關(guān)鍵因素，但也會考慮其他影響房價走勢的因素。

　　一位2024年在香港北角置業(yè)的深圳購房者告訴記者，香港樓市“撤辣”后，交易稅負大幅減輕，他看中的就是香港物業(yè)較高的租金回報率�！耙晕覄傎I的房子來說，年租金回報率接近4%，遠遠超過深圳同價位的房子。”

　　美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月26日，今年以來香港一手住宅成交達7439套，較去年下半年增長約7.3%，為2021年下半年以來的最高水平。低價物業(yè)市場也同步升溫，據(jù)了解，400萬港元以下物業(yè)在印花稅優(yōu)惠政策刺激下，今年以來的成交量已達1164套，創(chuàng)下自2016年以來新高。

　　換租和空置期也需注意

　　一般來說，租金回報率指的是租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產(chǎn)是否值得投資的關(guān)鍵指標。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年4月，北上廣深四個一線城市的租金回報率分別為1.49%、1.68%、1.63%、1.49%。

　　“一些城市的租金回報率超越存貸款利率，這是一個新的信號。”有業(yè)內(nèi)人士表示，從全國層面看，一線城市和核心二線城市房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的條件正逐漸成熟。綜合考慮租金回報、二手房成交占比、庫存壓力等因素，一線城市中，上海和深圳的房地產(chǎn)市場有望率先企穩(wěn)。

　　那么，買房出租是否劃算？這或許存在不同的答案。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，最新的存款利率調(diào)整變化是中長期存款利率下降的幅度較大，與租金回報率的差距不斷收窄，部分城市的部分房源投資出租回報就更有優(yōu)勢�！胺績r經(jīng)過這幾年的下調(diào)之后，一些房源的租金回報率的確在上漲，但我們同時也要看到，租金下跌也是一個持續(xù)的過程，而且租金回報率也會發(fā)生變化。部分居民對高租金的接受程度也在下降，換租和房源空置期也是購房者需要關(guān)注的部分�！�

　　不過，從過往經(jīng)驗來看，降息對房地產(chǎn)市場的推動作用往往更偏向于短期的交易利好，對購房的長期效應(yīng)不足。要想讓降息帶來的正面效應(yīng)長期顯現(xiàn)，樓市的供需關(guān)系、房價走勢、政策環(huán)境等因素都需要同步優(yōu)化。與此同時，各界對于租金回報率的爭論也顯示出整個產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩問題。如果說存款利率作為沒有風(fēng)險的利率明顯走低，說明整體的社會投資收益率也在下降，在房地產(chǎn)領(lǐng)域也同樣存在。