出險(xiǎn)房企債務(wù)重組加速

　　出險(xiǎn)房企化債進(jìn)程步入新階段。9月18日，北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入9月出險(xiǎn)房企債務(wù)重組呈加速態(tài)勢(shì)。旭輝控股7筆境內(nèi)債整體重組方案獲得債券持有人會(huì)議表決通過(guò)，涉及金額100.6億元；佳兆業(yè)境外債務(wù)重組方案正式生效，預(yù)計(jì)削減債務(wù)約86億美元；富力地產(chǎn)等企業(yè)也相繼取得重要進(jìn)展。

　　從全年維度觀察，2025年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)重組與企業(yè)重整自救的積極信號(hào)持續(xù)釋放。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2025年8月，20家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組、重整獲批，化債總規(guī)模超過(guò)1.2萬(wàn)億元。業(yè)內(nèi)人士指出，在政策與市場(chǎng)的雙重推動(dòng)下，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組工作正在有序推進(jìn)，風(fēng)險(xiǎn)化解進(jìn)入新階段。這些實(shí)質(zhì)性突破將有助于房企緩解短期償債壓力，修復(fù)企業(yè)信用，為恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)能力和推進(jìn)“保交樓”工作創(chuàng)造有利條件。

　　多家房企取得關(guān)鍵突破

　　出險(xiǎn)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作正在全面推進(jìn)。9月以來(lái)，包括旭輝控股、佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)等多家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組陸續(xù)取得關(guān)鍵性進(jìn)展，呈現(xiàn)出加速推進(jìn)的良好態(tài)勢(shì)。

　　旭輝控股自2025年5月公布境內(nèi)債券重組框架后，經(jīng)過(guò)兩輪方案優(yōu)化，最終于9月15日獲得債券持有人會(huì)議表決通過(guò)。方案顯示，現(xiàn)金兌付比例提升至20%，以資抵債兌付率提高至40%，并縮短留債展期時(shí)間至7—8年。

　　同日，佳兆業(yè)宣布重組方案全面生效。佳兆業(yè)已按重組計(jì)劃向合格債權(quán)人發(fā)行總額約133.72億美元的6檔新票據(jù)與8檔強(qiáng)制可換股債券。上述新票據(jù)與強(qiáng)制可換股債券預(yù)計(jì)9月16日在新加坡交易所上市。佳兆業(yè)表示，重組方案生效后，將實(shí)現(xiàn)約86億美元債務(wù)削減，債務(wù)期限平均展期五年，2027年底前無(wú)剛性還本壓力。

　　富力地產(chǎn)也在積極推進(jìn)債務(wù)重組工作，9月10日，富力地產(chǎn)發(fā)布境內(nèi)公司債券重組公告，公告顯示，此次富力地產(chǎn)擬初步為公司境內(nèi)公司債券持有人提供整體境內(nèi)債券重組方案，包括現(xiàn)金購(gòu)回、以物抵債、應(yīng)收賬款信托份額抵債、資產(chǎn)信托份額抵債、股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付和全額留債長(zhǎng)展期。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企化債成功將減少市場(chǎng)不確定性，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，促進(jìn)交易活躍；房企穩(wěn)定了，也將有助于增加市場(chǎng)供應(yīng)，改善供需關(guān)系，推動(dòng)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

　　累計(jì)化債總規(guī)模1.2萬(wàn)億元

　　從各房企公布的重組方案來(lái)看，債轉(zhuǎn)股成為大多數(shù)企業(yè)的首選方式。龍光集團(tuán)、碧桂園、融創(chuàng)等房企在債務(wù)重組中多次采用債轉(zhuǎn)股這類(lèi)化債方式，反映出這一模式在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的適用性和有效性。

　　從實(shí)踐來(lái)看，各家企業(yè)根據(jù)自身情況采取了差異化策略。除債轉(zhuǎn)股外，現(xiàn)金回購(gòu)、債務(wù)展期、資產(chǎn)處置等方式也得到廣泛應(yīng)用，呈現(xiàn)出多元化特征。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這種多元化的化債路徑不僅為債權(quán)人提供了更多選擇，也為企業(yè)根據(jù)自身實(shí)際情況制定最適合的重組方案創(chuàng)造了條件，有助于提高重組成功率和實(shí)施效果。

　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2025年8月，全國(guó)共有77家房企發(fā)生債務(wù)違約，約60家出險(xiǎn)房企公布了債務(wù)重組進(jìn)展，其中20家房企的債務(wù)重組方案獲批。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，截至2025年8月，20家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組、重整獲批，化債總規(guī)模超過(guò)1.2萬(wàn)億元。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，1.2萬(wàn)億元化債規(guī)模對(duì)行業(yè)債務(wù)壓力有階段性緩解作用，也是具有行業(yè)意義的，也代表了化債工作取得了積極的進(jìn)展。他表示，當(dāng)然行業(yè)整體債務(wù)規(guī)模龐大，仍需擴(kuò)大覆蓋面。后續(xù)也要推動(dòng)更多房企參與債務(wù)重組、優(yōu)化資產(chǎn)證券化路徑、引入國(guó)資或戰(zhàn)略投資者、加強(qiáng)政策性融資支持等方式，進(jìn)一步擴(kuò)大化債規(guī)模。

　　北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至2025年8月，完成境內(nèi)及境外債重組的企業(yè)有融創(chuàng)中國(guó)、富力、奧園、遠(yuǎn)洋、時(shí)代中國(guó)、龍光。完成境外債重組企業(yè)有中梁、當(dāng)代等。境外債重組獲批的企業(yè)有旭輝、佳兆業(yè)、金輪天地、禹洲地產(chǎn)、世茂、綠地、碧桂園等。

　　以融創(chuàng)中國(guó)為例，2025年1月，完成境內(nèi)債二次重組。2025年6月，境外債二次重組獲83%債權(quán)人同意。2023年及2025年分別化解境內(nèi)債務(wù)160億元及154億元，境外債務(wù)化債規(guī)模分別為約90.48億美元及95.5億美元。

　　此外，在經(jīng)歷三年多財(cái)務(wù)困境與市場(chǎng)挑戰(zhàn)后，金科股份通過(guò)司法重整，用26億元撬動(dòng)1470億元債務(wù)清零，完成全國(guó)首例千億級(jí)房企司法重整。

　　REITs提供新路徑

　　在房企主動(dòng)推進(jìn)債務(wù)重組的同時(shí)，金融端多渠道發(fā)力為出險(xiǎn)房企化債提供支撐。一方面，頭部資管機(jī)構(gòu)通過(guò)紓困平臺(tái)批量處置不良資產(chǎn)，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022—2024年信達(dá)資產(chǎn)等機(jī)構(gòu)已推動(dòng)152個(gè)房地產(chǎn)紓困項(xiàng)目，帶動(dòng)3220億元資產(chǎn)盤(pán)活——例如融創(chuàng)海南幸福城項(xiàng)目通過(guò)中國(guó)信達(dá)牽頭的合伙企業(yè)收購(gòu)51%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)，獲得9.75億元資金支持；金科股份則引入長(zhǎng)城資產(chǎn)、中金資本等機(jī)構(gòu)，獲26.28億元資金注入以清償債務(wù)、改善現(xiàn)金流。

　　另一方面，公募REITs成為房企“降杠桿、促轉(zhuǎn)型”的關(guān)鍵工具。劉水表示，REITs通過(guò)資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)“真實(shí)出售”，既幫助房企降低杠桿率，又推動(dòng)行業(yè)從“重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)”向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型，形成“盤(pán)活存量—再投資”的良性循環(huán)。

　　此外，商業(yè)銀行房地產(chǎn)“白名單”貸款規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容。據(jù)金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2024年底“白名單”項(xiàng)目貸款已達(dá)5.03萬(wàn)億元，超4萬(wàn)億元預(yù)期目標(biāo)。截止到2025年1月22日，貸款金額又增加了5700億元，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目的貸款金額已經(jīng)達(dá)到5.6萬(wàn)億元。

　　中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，在政策與市場(chǎng)的雙重推動(dòng)下，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組工作正在有序推進(jìn)，風(fēng)險(xiǎn)化解進(jìn)入新階段。但完成債務(wù)重組只是企業(yè)邁向新生的第一步，后續(xù)仍需聚焦主營(yíng)業(yè)務(wù)，提升經(jīng)營(yíng)效能，通過(guò)優(yōu)化項(xiàng)目布局、加強(qiáng)成本控制等措施，增強(qiáng)自身造血能力。

　　從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，多地出臺(tái)放寬限購(gòu)、降低首付比例等政策，進(jìn)一步激發(fā)購(gòu)房者置業(yè)熱情，帶動(dòng)了房企經(jīng)營(yíng)情況的改善。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1—8月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積5.73億平方米，同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年收窄8.2個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷(xiāo)售額5.5萬(wàn)億元，同比下降7.3%，降幅比去年同期收窄16.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年收窄9.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，市場(chǎng)已進(jìn)入“金九”傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季，房企在核心城市有望加快推盤(pán)節(jié)奏，尤其是新規(guī)項(xiàng)目入市將有效帶動(dòng)部分改善需求釋放，市場(chǎng)活躍度或?qū)⒂瓉?lái)階段性回升。

　　記者 王寅浩 李晗