海景房“1元起拍”暗藏貓膩：競(jìng)拍結(jié)束前誰(shuí)在瘋狂加價(jià)？
孫夢(mèng)凡
“精裝修，大露臺(tái)，一線(xiàn)海景房1元起拍！”
近日，在多個(gè)線(xiàn)上拍賣(mài)平臺(tái)，出現(xiàn)了大批“1元起拍”的房產(chǎn)，其中有不少是山東乳山、廣東惠州等地的海景房。這些被掛拍房產(chǎn)，大多被碧海藍(lán)天圍繞，室內(nèi)裝修風(fēng)格清新，有的出門(mén)便是濱海浴場(chǎng)、大海沙灘。
如此旅居房源，真的一元起拍？記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，這背后實(shí)際上套路重重。比如，以超低價(jià)引流，競(jìng)拍時(shí)則會(huì)升至市場(chǎng)價(jià)；部分已拍出的房源，實(shí)際成交難確認(rèn)，目前仍在中介平臺(tái)掛牌；競(jìng)拍結(jié)束前，會(huì)有人瘋狂抬價(jià)等。
對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士提醒稱(chēng)，與法院主導(dǎo)的司法拍賣(mài)不同，上述房產(chǎn)拍賣(mài)屬于商業(yè)行為，購(gòu)房者可能面臨房源情況難核實(shí)、交易稅費(fèi)及平臺(tái)費(fèi)等隱形成本高、拍賣(mài)公司主導(dǎo)交易可能悔拍等風(fēng)險(xiǎn)，建議評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)慎參與。
海景房超低價(jià)起拍
海景房又火了！這次不是因“幾萬(wàn)元買(mǎi)套房”，而是直接“1元起拍”。
近期，克而瑞發(fā)布了一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，顯示2025年6月新增掛拍房源中，有278套房源的起拍價(jià)被設(shè)置為了1元。這些“1元起拍”房產(chǎn)，大多數(shù)來(lái)自山東威海，共計(jì)216套，均為乳山的海景房，涉及超90個(gè)小區(qū)。
記者檢索多個(gè)拍賣(mài)平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，確實(shí)存在“1元起拍”的房產(chǎn)，甚至還設(shè)有專(zhuān)區(qū)。
比如，打開(kāi)阿里拍賣(mài)APP，在房產(chǎn)頻道有“一元起拍”欄目，涉及山東、廣東、四川等多個(gè)省份，包含自稱(chēng)商鋪、住宅等不同類(lèi)型的房源，不管實(shí)際情況如何，起拍價(jià)都被設(shè)置為1元，保證金則從一萬(wàn)到數(shù)萬(wàn)不等。
在這其中，最引人注目便是“特價(jià)海景房”，囊括了山東威海、廣東惠州、海南三亞、廣西北海等幾個(gè)城市，其中尤以山東威海乳山的房源居多。
記者核實(shí)了幾套房源發(fā)現(xiàn)，這些被掛拍的海景房，市場(chǎng)價(jià)多在數(shù)萬(wàn)到十幾萬(wàn)不等。
比如，乳山銀灘青銀銀海園小區(qū)，有一套41平方米的一居室正在被拍賣(mài)，起始價(jià)僅1元，保證金1萬(wàn)元，加價(jià)幅度100元，截至目前出價(jià)為201元。而在房產(chǎn)中介平臺(tái)上，該房源也在被掛牌出售，價(jià)格為7.7萬(wàn)元。
再如乳山海之緣小區(qū)的一套房源，52平方米的兩室一廳，拍賣(mài)起始價(jià)同樣為1元，保證金1.2萬(wàn)元，加價(jià)幅度100元，截至目前出價(jià)為101元。在房產(chǎn)中介平臺(tái)上，該小區(qū)同戶(hù)型的房源，掛牌價(jià)普遍在7萬(wàn)元左右。
在大量“1元起拍”房源中，甚至還有“5毛起拍”的。比如銀灘之心觀海苑一套73平方米的兩室兩廳房源，起始價(jià)為0.5元，參拍保證金1.1萬(wàn)元，加價(jià)幅度100元；而房產(chǎn)平臺(tái)上，該小區(qū)同類(lèi)房源掛牌價(jià)為10.4萬(wàn)元。
一直以來(lái)，乳山海景房因低價(jià)為人所知，但即便如此，當(dāng)?shù)囟址烤鶅r(jià)也超過(guò)2000元/平方米，單套房源從數(shù)萬(wàn)到十幾萬(wàn)不等，還有總價(jià)近50萬(wàn)的精裝二手房。如今涌現(xiàn)的“1元起拍”房產(chǎn)，真的能讓人“撿漏”嗎？
拍賣(mài)背后套路重重
記者多方采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，這些超低價(jià)起拍的海景房，背后貓膩并不少。
首先需要厘清，目前批量出現(xiàn)的這些房源，并非司法拍賣(mài)的“法拍房”，大多是商業(yè)競(jìng)拍。商拍房產(chǎn)來(lái)源比較多樣，有的是個(gè)人或企業(yè)自愿拍賣(mài)，有的是商業(yè)機(jī)構(gòu)募集而來(lái)，通常參與者多、規(guī)則靈活，屬于商業(yè)行為。
前述提及房源的競(jìng)拍公告便標(biāo)明：本套房屋的競(jìng)賣(mài)為“資產(chǎn)處置”，不同于司法拍賣(mài)，公司不承擔(dān)標(biāo)的瑕疵保證，強(qiáng)烈建議有意向競(jìng)買(mǎi)人親自實(shí)地看樣。
對(duì)此有網(wǎng)友表示：就算是商拍房，但價(jià)格這么低，是不是也能撿漏？實(shí)際情況可能并不簡(jiǎn)單。近日記者觀看了幾場(chǎng)拍賣(mài)全過(guò)程，房源無(wú)一例外都是1元起拍、最后被拍到正常價(jià)格，甚至比市場(chǎng)價(jià)還高，幾乎不存在超低價(jià)成交的房源。
比如，乳山福海苑一套133平方米的房源，起拍價(jià)1元、保證金2.2萬(wàn)元，最終競(jìng)拍結(jié)束時(shí)價(jià)格達(dá)到了22萬(wàn)元；海翔花園一套104平方米的房源，起拍價(jià)1元、保證金1.5萬(wàn)元，最終競(jìng)拍結(jié)束時(shí)，被拍到了13萬(wàn)元的價(jià)格。
記者查看了幾個(gè)主要的拍賣(mài)公司賬號(hào)，在主頁(yè)已經(jīng)拍出的房源中，基本沒(méi)有超低價(jià)成交的海景房，價(jià)格最低也有三萬(wàn)元，高的有數(shù)套則超過(guò)20萬(wàn)元。
一名當(dāng)?shù)厝耸窟�表示，那些拍到市場(chǎng)或較高價(jià)的房子，也并非都是網(wǎng)友出價(jià)�！斑@些房產(chǎn)拍賣(mài)背后有不少中介，如果房子出價(jià)一直很低，拍賣(mài)過(guò)程中會(huì)有托兒把價(jià)格加上去，通過(guò)制造熱度引導(dǎo)網(wǎng)友出價(jià)，網(wǎng)羅可能上鉤的人�！�
在前述兩場(chǎng)拍賣(mài)中，記者發(fā)現(xiàn)，這兩套房源均是一天內(nèi)無(wú)人問(wèn)津，在競(jìng)拍結(jié)束前五分鐘，突然開(kāi)始瘋狂加價(jià)，短短幾分鐘內(nèi)價(jià)格從百元抬升到超十萬(wàn)元。
此外，這類(lèi)拍賣(mài)的競(jìng)拍規(guī)則，一般都由拍賣(mài)公司決定，最終房源是否真正成交等具有不確定性。記者發(fā)現(xiàn)，有不少顯示競(jìng)拍結(jié)束、有成交價(jià)的房源，目前仍然在房產(chǎn)中介平臺(tái)掛牌，咨詢(xún)后相關(guān)帶看人士均稱(chēng)“房子還在”。
有網(wǎng)友便分享稱(chēng)，自己出于好奇參拍了一套房源，但過(guò)了幾天便沒(méi)了下文，保證金被退回來(lái)了。另一當(dāng)?shù)厝耸勘硎�，這類(lèi)房源在拍賣(mài)時(shí)會(huì)有一個(gè)“保護(hù)價(jià)”，委托人和拍賣(mài)公司早已定好，如果最終價(jià)低于該價(jià)格便不會(huì)成交。
一位在乳山做了多年房產(chǎn)中介的人士稱(chēng)，其實(shí)當(dāng)?shù)夭簧俣址慷荚谥薪槭种�，他們通過(guò)低價(jià)收房、加價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)賺取收益，比如游說(shuō)老業(yè)主5萬(wàn)元轉(zhuǎn)手、自己再加兩萬(wàn)賣(mài)出去，這種低價(jià)拍賣(mài)活動(dòng)有的也是噱頭和引流手段。
律師：“撿漏”營(yíng)銷(xiāo)暗藏風(fēng)險(xiǎn)
如果消費(fèi)者出于“撿漏”心態(tài)，參與低價(jià)房產(chǎn)商拍，可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人王玉臣律師表示，“1元起拍”很多時(shí)候不止是試水，更是一種營(yíng)銷(xiāo)方式，目的是吸引更多人關(guān)注房源。在實(shí)務(wù)操作時(shí)，成交價(jià)往往并非1元或超低價(jià)，不會(huì)按所謂的“起拍價(jià)”成交。
他還表示，如果并非司法拍賣(mài)，通常無(wú)法享受司法拍賣(mài)中法院負(fù)責(zé)清場(chǎng)的保障，如果存在產(chǎn)權(quán)瑕疵時(shí)需自行訴訟解決、成本較高，還可能遭遇"長(zhǎng)期租賃合同"等惡意對(duì)抗情形，以及存在未披露的稅費(fèi)、物業(yè)欠費(fèi)、抵押債務(wù)等問(wèn)題。
與此同時(shí)，非司法拍賣(mài)的方式，可能會(huì)缺乏保證金監(jiān)管機(jī)制，或者存在賣(mài)家自抬價(jià)格、虛假競(jìng)拍的風(fēng)險(xiǎn)。即便最終成交價(jià)低于預(yù)期，普通賣(mài)家的違約成本，也遠(yuǎn)低于司法拍賣(mài)，成交后可能因市場(chǎng)價(jià)差拒絕配合過(guò)戶(hù)。
在費(fèi)用方面，記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，如果購(gòu)房者通過(guò)商拍渠道買(mǎi)房，成交后還需支付軟件服務(wù)費(fèi)(成交價(jià)的0.5%～1%)、以及付給拍賣(mài)機(jī)構(gòu)的傭金(成交價(jià)的5%)；而在乳山，當(dāng)?shù)刂薪楸硎�，正常買(mǎi)二手房的中介費(fèi)是一個(gè)點(diǎn)。
克而瑞近日文章也稱(chēng)，部分二手房房東選擇拍賣(mài)方式，屬于市場(chǎng)行為，無(wú)可厚非。但對(duì)買(mǎi)家而言，即便是“法拍房”，司法機(jī)關(guān)或拍賣(mài)平臺(tái)尚不能給到完全的披露和保障，那些并非司法拍賣(mài)的房源，保障度就更低了，需要買(mǎi)家具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)。
現(xiàn)實(shí)交易中，這類(lèi)非司法拍賣(mài)的房源，可能會(huì)遇到無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、無(wú)法入住使用、無(wú)法落戶(hù)籍、賣(mài)家其他債權(quán)人提出異議等諸多情況。
克而瑞表示，近期多地出現(xiàn)“1元起拍”的特價(jià)房，背后也是受二手房交易流速下降所影響。建議各地進(jìn)一步規(guī)范二手房進(jìn)入拍賣(mài)的條款，在完善二手房支持政策的同時(shí)，也需處理好各方權(quán)責(zé)關(guān)系，避免不必要的糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。
【編輯：萬(wàn)可義】